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? ? ? ? ? 城市运营商-详解 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 目录 1 什么是城市运营商 2 城市运营商5大特点 3 城市运营商概念的提出 4 城市运营科学内涵 5 城市运营目的 什么是城市运营商 　　所谓城市运营商是指那些自觉围绕城市的总体发展目标和发展规划，充分运用市场化的机制和手段，通过发挥企业产业优势和资源优势，结合城市发展的特殊机遇，在满足城市居民需求的同时，使自己的开发项目能够成为城市发展建设的有机组成部分的经营开发商。它的出现，解决了政府和市场两方面的问题。既以经济利益为导向，又注意兼顾长远的社会效益，以此带动城市和区域经济的发展，顺应了中国城市发展的必然。城市运营商可以分为多种类型，例如基础设施型的城市运营商(如公建设施开发商)；居住建设型的城市运营商(郊区化开发商)；资源整合型的城市运营商(如新城市、城镇开发商，提前进入规划，参与规划，帮助政府搞好规划)；城市营销型的城市运营商(如参与经营奥运会的开发商)。和一般的房地产开发商相比，它在内涵和外延上都有很大的突破和超越。从某种意义上可以说，正是因为“城市运营商”的崛起，才标志着中国的城市发展进入了一个崭新的时代。 　　根据政府在城市运营商运作过程中所起的作用，城市运营商可分为两类： 政府推动的城市运营商，它由政府注入初始资金，由政府划拨土地并进行规划，再交由企业运作，即资源条件由政府赋予，再交由企业来经营管理。企业运营需保证城市区域的社会效益，并尽可能使资产保值增值。 市场推动的城市运营商，其企业首要目标是利润最大化，它一般从中小型房地产开发商发展而来，通过社会资源和项目管理经验的积累，能开发基础设施、配套设施齐全的房地产项目，成为集团化的具有较大规模的房地产商，并进一步发展为城市运营商，联合其他中小房地产开发商合作开发城市区域，并参与城市的运营和管理，这一过程需整合政府提供的各外部资源。 城市运营商5大特点 　　城市运营商的特点主要有以下几个方面： 　　第一，城市运营商对城市化和城市发展具有前瞻力。 　　在开发的战略上，城市运营商实现了由近期短期效益向长期效益的转变。他们关注国家的城市发展趋势、布局，顺应国家经济社会发展规律，了解国家城市化发展政策，在国家、区域城市化发展的布局中寻找自己的发展空间。所以说，城市运营商具有战略眼光。例如，北大资源集团本着“企业报效国家”的理念，关注国家城镇化的发展趋势，在国家中原城市群郑汴一体化发展战略中，进行开封新区运粮河项目产城互动的开发，解决城镇化进程中的产业缺乏导致的城市新区产业“空心化”问题。 　　第二，城市运营商具有强力的社会责任感。 　　在开发目标上，开发商实现了由企业利益目标到与社会公益目标相结合的转变；传统开发商的开发本位主要是追求企业的利益，以实现自我利益最大化为主要目的，而城市运营商被放在城市发展战略和城市总体规划的大格局下，不仅要以市场化的操作手法实现自我利益最大化，更要在城市总发展体规划和可持续发展的前提下从社会整体利益出发，体现企业的社会价值。因为城市运营面向的范围已经不仅仅是一个楼盘或者一个商业项目，而是发展到城市片区的开发，涉及营造社会环境和公共生活空间，如果不以实现社会价值为己任，那么企业也不可能持续经营。 　　第三，城市运营商是城市综合功能的提供者。 　　在开发定位上，实现由单一项目的市场定位到城市区域功能选择定位的转变。他们所从事的经营活动已经从常规的地产向城市层面延伸，将地产开发与产业结构、城市发展和城市经济紧密结合。与以往的地产商比较而言，城市运营商意味着更强的统筹意识、更重的社会责任、更远的战略眼光。同样是做项目，城市运营商的眼光肯定越出地块红线，协助政府实现城市综合功能的提升。 　　第四，城市运营商是各种资源的整合者。 　　由居住空间的提供者到城市公共生活空间的提供者，进而发展到对城市进行产业的植入。带动城市经济的发展和城市居民的就业。以往的房地产商是建好房子得到利润就结束开发，后来发展到不仅盖好房子，还提供生活配套措施，例如幼儿园、学校、医院、养老服务等，而城市运营商在进行商品方开发和相关生活设施提供的基础上，对城市植入相关的产业，例如北大资源集团在对一些城市进行地产开发、教育医疗配套设施的建设上，还引入IT行业的工厂落户，给当地城市带来税收，也帮助政府解决当地的就业问题。作为城市运营商，他们所承担的各种功能和责任也远远超过单纯的开发商。 　　第五、城市运营商与政府保持良好的合作关系。 　　城市运营商和政府之间不是利用被利用的关系，应该是合作关系，要从短期行为变成一种对城市负责的长期行为，而且是一个可持续发展的经营理念。　政府的城市运营更加侧重于战略层面，是对城市发展定位，对城市整体规划、发展思路的确立；而城市运营目标的实现，政府对