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中国恒大集团房地产投资风险及对策分析 【摘要】随着房地产行业的迅速发展，投资者在关注收益的同时，也注意到风险的重要性。房地产行业属于资本密集型行业，具有投资额大和回收期限长的特点，在其发展过程中急需金融业的支持和配合。当前，我国房地产行业的投资环境不容乐观，投资顺利与否，不仅关系到个人的投资行为，而且关乎企业的生存，因此研究房地产的投资风险就非常有必要。文章主要从中国恒大集团2014—2018年报中的相关数据入手，从投资前期、中期及后期3个方面对中国恒大集团房地产投资风险和风险成因进行分析，并提出相应的对策和建议。 【关键词】房地产行业，投资风险，恒大集团 投资风险是指从投资开始到投资结束的期间内，受到种种不可控因素的影响，使实际投资收益与预期收益之间产生的偏差。投资过程中总是伴随着风险，投资风险并非是一成不变的，它会随着投资活动的进行而发生变化。投资的风险性质和后果也会因为投资阶段的不同而发生改变。因此，需要对中国恒大集团房地产投资风险进行分析，以便提出对策。 1 中国恒大集团房地产投资现状 1.1 中国恒大集团房地产发展现状 截至2018年末，中国恒大集团的总资产达1.88万亿元，该集团逐渐将发展战略调整为“多元＋规模＋品牌”模式，同时逐步降低企业负债率、企业成本，提高企业资金周转率。除此之外，中国恒大集团在规模方面增速放缓，于整个行业中排名第三。 随着房地产市场格局的变化，中国恒大集团调整了发展战略，从2014年开始逐步将业务重点向二、三线城市转移，其主要发展目标仍是获取一、二线城市的土地资源。目前，中国恒大集团的一、二线城市土地储备资源占总量的73%，优质的土地储备资源使它在行业中处在下行发展态势时，仍能够获取利润，实现对房地产市场份额的稳定持有。截至2018年末，中国恒大集团实现销售收入4662.00亿元，毛利润达1689.5亿元，利润同比增长50.5%，毛利率为36.2%，盈利水平仍领先其他房企。2018年的合约销售额为5513.4亿元，较2017年增长10.1%；合约销售面积为5243.5万m2，同比增长4.2%。合约平均售价为10515元/m2，较2017年增长5.6%。目前，中国恒大集团有173个新项目正在紧锣密鼓地进行，这些项目分布在深圳、重庆、成都等数十个城市，在售项目累计达到829个，分布于227个城市。本文分析认为，即便是在房地产行业动荡、行业分化加剧的背景下，中国恒大集团各项财务数据均保持在行业平均水平之上，主要得益于中国恒大集团的产品定位准、品质高、管理严的优势。 1.2 中国恒大集团房地产投资现状 1.2.1 中国恒大集团房地产投资规模逐年扩大 中国恒大集团年报显示，2014年，中国恒大集团注重可持续盈利能力，选择优质的项目补充和平衡一、二、三线城市的区域布局。总投资用地建筑面积为1.47亿m2，同比减少362万m2，降幅为2.6%，全年新购土地共投资2176508万元。2015年，中国恒大集团继续注重可持续的盈利能力，不断选择优质的项目进行补充，从而使得一、二、三线城市的布局更加均衡。总投资用地建筑面积为1.56亿m2，同比增长897万m2，增幅约6.1%，全年新购土地共投资7126211.5万元。2016年，中国恒大集团加大土地投资力度，在经济发达的一、二线城市和地级市大力开展项目，总投资用地建筑面积为2.29亿m2，同比增长7328万m2，增幅约46.9%，全年新购土地共投元。2017年，中国恒大集团进一步优化和完善项目城市布局，补充优质土地投资，总投资用地建筑面积为3.12亿m2，增幅约36.2%，全年新购土地共投元。2018年，集团更加注重效益和增长质量，适度补充优质土地，投资土地总建筑面积为3.03亿m2，降幅约2.9%，全年新购土地共投资8043723万元。 根据以上数据可知，中国恒大集团房地产投资规模逐年增加，除2018年略有下降外，其他年份投资额保持稳定增长。投资额从2014年的2176508万元增长到2018年的8043723万元，增长超过3.7倍。中国恒大集团房地产投资额的绝对值虽然不断增长，但是房地产投资增速处于不断的波动中，这主要受宏观经济形势影响。 1.2.2 中国恒大集团房地产直接筹资占据主导地位 截至2018年12月31日，中国恒大集团间接筹资来源包括长期银行借款和短期银行借款，累计2560亿元；直接筹资来源主要包括发行优先票据、发行中国企业债权和发行私募信托基金等，累计4171.4亿元。直接筹资渠道的筹资金额远大于间接筹资渠道的累计筹资金额，间接筹资占全部借款金额的38%，直接筹资占全部借款总额的62%。 2014—2018年，中国恒大集团两次发行可转债，筹资总额195亿元；发行公司债券（优先股）11次，筹资总额为116.