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四大策略破局存量商业去化难! 核心提示 对于长期亏损的历史存量资产，如何保留现有核心优质资产？去化这些“老大难”的非 核心资产？是疫情冲击下“活下去”的重要策略，也是各存虽地产商相当关注的焦点。 历史存量资产如何去化?活用四大策略！ 中国的商业地产项目在经历了几年的高速增长后日渐分化，大量历史遗留的、或溅临淘汰的存 量物业其实正面临去化需求，疫情冲击只不过更加速了这一需求。这样的物业有很多，可是能 蜉成功实现去化的依旧是少数?对于这样的历史老大难资产，可以总结出以下四大策略实现 破局. 功能定位变化：尊重市场规律，匹配业态性质 针对企业已有的历史存量项目，现在才发现项目的功能定位可能已经不适合片区规划，可以采 取改变项目业态性质的策略。比如所谓的“酒改写、“商改租 都是这一策略的常见实践方 式. 可能很多人会问，这类方式是国家允许的吗？事实上，早在2016年，国务院就曾下发文件 《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，鼓励将商业用房等按规定改建为租赁住 房”，截至目前，越来越多的省市也已陆续出台相关细则，规范〃商改租〃的具体实施细节和要 求. 比如，2020年深圳住建局就新出台了《关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关市场的 通知》，从改建原则、改建条件、改建要求、实施程序、保障措施等五个方面进行细节规范。 《广东佛人做用介公fT关于她给?0?曜住房 握出以宜立起的并确氾屏制度力去质方向,■金以市临尼?方 睥市毗ms必 五 S岫 16?蹄房曜心 2017 广徊市人民戒府 《广徊市人哦用n公厅关于印at广用市m知 n 住房粗履市埼工作方碰谓知〉 提出?相购闵6T ,多腐，支持住房租演消费需*, WWMW ?商方同 2017 （Ht?.（1米发改委.公安部 等九的算台发布 《关于在人曰眠入初m加快原住州 市场的遇如） g了广用.叫虬N!京.的.■门.叙.成切.RB. 6 ￡. HMH. flldj. ■庆尊12个城市作为开■任房粗供S 的?位 2018 ［惊市住■费 《美于发力眼工集g枷■犯（试行）＞ 嵋4寸业目名做两■厂房和网2场. 心的等均可以 用于改iW筑，琳（?） 我可去行成Zif. mU睇哒到50（呼方米以上的建立空间 2018 上海市人的物 《上书以体?? （2017 203弹）＞ 可以办公＜?.公■式沼必为住它. 用作公共租僵任房 2019 《■EE5昭财旅、划（NUN22） ＞ 邮厨给尸开发龙头企业开n任房租质量务，允许将■办用肝 邮欢皿用于住用租孔和夷持她机榆化?规模化住 境粗宙企业 2019 广仲市心JI0自然资3M 广仲市住房KM多■设 《广佃市商业.布务分公等存■思廊改谐租赏住房 工作掐尊?贝〉 is一步明?了 ia用薄图化条化 包盼瓶■问■ 格构时防安全.初WE套等的工作要求.培出了较为明?的布 引 2020 《津圳而也MQ*设局关于凝有偷业和办公所改 心租便住房有美布匿的通知〉 允许业必畅改囱砸3!任房，tDEKMt圳的住房槌 4和Ml效俱0 从.嘉欢租?技携原则.改FW4.改建? 家.序.低帐丑个方质遇行购 2016-2020年中央到地方〃商改租〃政策梳理 当然还有一些”非常规”的另类改造策略，特别是对于三四线城市资产去化,具有极大的借鉴意 义.笔者曾采访华南地区某省会城市本土知名房企，其营销总分享了他们的”去化杀手铜”，比 如别墅改会所，闲置停车位改洗车场。 众所周知，别墅因为价格较高，去化周期是相对长的，这其中稍不注意就会出现长时间闲置. 对于这类长年素月卖不出去的历史遗留资产，不如改成私人会所，即不以居住为主，而是从社 交聚会的商业视角出发，以同样的价格，把别墅当成商业的性质销售，最后也成功实现了全部 去化. 经营定位变化：研判细分需求，定位项目层次 其次，对于目标客户及市场需求发生变化的项目，要进行经营定位的调整?比如根据客群的变 化，从以往的五星级酒店调整为精品类酒店，从写字楼调整到联合办公。 特别是在疫情之下，旅游业遭受毁灭性打 击，与文旅相关性较强的酒店业也受到很 大影响。这是酒店资产基因所决定的，酒 店天然的市场敏感度就很高，抗风险的波 动性较差。在经济下行时期或是疫情期 间，大家第一反应就是减少旅游出行，因 此带来酒店入住率的降低，或是挑选非星 级的中低档酒店，降低居住水准从而减少 开销。 实际上，各大城市的经济型酒店和奢华酒 店目前都存在供给过剩的现象，而中高档 酒店反倒存在投资和发展空间。当前，资 本市场有不少收购酒店的案例，但这些资 本多是为了将酒店改造成写字楼这类高价 值的业态。自2016年起，金融街洲际酒 店、万豪酒店、开元酒店等“酒改写案例 不断涌现。不管是调整项目定位，还是“酒改写”的热潮，对于酒店业态历史存量破局，都提供了很好的思 路. 礁 O 隔II缺