从马斯洛需求层次理论看园区运营服务体系搭建.pdfVIP

1、 运营服务已经成为产业园区的核心竞争力！ 运营服务，简单来讲是指产业园区为入园企业提供的一系列 服务，一般包括产业招商对接、土地或载体相关手续办理、工商注 册办理、物业管理（保安、保洁、工程维修等）、政策研究与咨 询、人力资源外包、政府资源对接、产业资源对接、融资服务等。 随着众多新建园区的陆续投入使用，以及园区之间的同质化 竞争，运营服务已经越来越成为园区吸引目标客户的核心竞争力。 哪家园区能够精准锁定目标企业的核心需求，提供有针对性、高 品质、差异化的园区运营服务，就必将在残酷的红海竞争中处于 有利地位。 那么，产业园区如何打造自己有极强竞争力的运营服务体系 呢？和创瑞智认为关键在于回归初心，对目标客户进行系统扫 描，找到客户最核心、最原始的需求，采取针对性的服务策略。 2、 从马斯洛需求层次理论看企业的需求。 马斯洛需求层次理论是美国著名的社会心理学家亚伯拉 罕·马斯洛先生于 1943 年提出来的，其核心是将人的需求从低到高 依次分为：生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我实现 需求（参见下图）。这五层次的需求往往是按照先后顺序出现的， 当较低层次需求满足之后，才出现较高级的需求。但处于不同阶 段、特质不同的人，对五层次需要的迫切程度也是不同的，因此， 必须要明确人的最迫切需求，才能够找到激励其行动的主要动力。 该理论在现代行为科学中占有重要地位，是管理心理学中的五大理 论支柱之一，对于如何理解人、激励人具有非常重要的指导意义。 我们尝试将马斯洛需求层次理论运用到园区的运营服务体系 建设中，获得了不少有益的启发，在几个园区的实践中也取得了非 常不错的效果。与人的需求类似，园区目标客户——企业也有多样 化的需求，从简化操作的角度，我们一般把入园企业的需求划分为 三个层次，从低到高依次是：基础需求、社交需求、成就需求。 (1) 基础需求：指企业入驻园区开展生产经营活动的最基本生 存和安全需要。主要包括：生产/办公场地需要（土地或载体）、交 通物流需要、生产要素需要（水电气、人力资源供应等）、规范经 营需要（工商注册、财税等）、保安/保洁/工程维修等物业管理需 要、配套生产和生活需要（商业、住宿、餐饮等）。 (2) 社交需求：指入园企业生产经营稳定后的社交需要、被尊 重的需要。主要包括：园区企业之间的互动、企业员工之间的社群 沟通、园区企业与利益相关方（政府、供应商、员工、科研院所 等）的协同、企业及其核心领导被外界认可等需要。 (3) 成就需求：指入园企业谋求在业务发展所需的关键要素上 实现突破，成为产业王者、最终自我实现的需要。主要包括：商 业模式的突破、核心技术的突破、市场营销的引爆、融资渠道及 资本突破、核心资质的突破、关键人才等其他核心生产要素的突破 等需求。 3、 以马斯洛需求层次理论为指引，搭建园区运营服务体 系。 (1) 基础服务。针对企业的基础需求，园区应该不遗余力地打 造一站式基础服务体系。首先，让企业在入驻前即享受到高品质 的招商对接服务。其次，企业确定入驻意向并签约后，园区需要着 力优化园区营商环境，在土地/工程施工手续办理、载体购置/租 赁、工商注册、行政审批、承诺政策兑现等方面，提供阳光、高 效、便捷、有温度的服务。再次，在入园企业正常生产后，提供 高水准的物业管理服务，打造安全、美化的园区环境。最后，园区 还需要提供丰富的配套商业服务，根据园区条件尽可能地提供餐 饮、商业购物、健身等服务，也能够成为园区新的利润增长点。 从笔者今年参加一家新建园区的企业家座谈会中，与会企业代表反 馈的主要问题就集中在基础服务上。如果园区将以上基础服务做 好，就已经能够在竞争中脱颖而出了。 (2) 增值服务。针对入园企业的社交需求，园区可以提供的服 务主要包括：搭建园区内企业之间的交流互动平台（例如产业链撮 合、园区内的沙龙和峰会、企业社群等）、帮助企业打通业务边 界，打造园区产业生态（例如对接知名高校、科研院所、产业链上 下游资源等）、围绕园区从业人员打造社群 （例如丰富多彩的园 区活动、兴趣小组）、提供政策咨询与相关政府对接等服务，帮助 企业提升品牌影响力，最终帮助入园企业建立一个良好的外围环境 和品牌形象，满足其社交需求，则能够在很大程度上提升入园企 业的满意度，促进其业务发展。同时，也能够打造一个有温度、有 活力的园区。 (3) 高阶服务。着眼于入园企业的成就需要，园区应该在企业 发展所需的产业关键要素上提供高阶