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成本核算操作指引 编制 吴思文 日期 2018 年4 月 审核 吴玉梅 日期 2018 年4 月 审批 陈从宏 日期 2018 年4 月 修订记录 日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 审批人 1 目的 1.1 加强成本管理，规范集团房地产开发业务成本核算，明确成本核算过程中的权责划分， 为规范成本核算口径提供依据。 1.2 本成本核算指引适用于集团内部经营算账，对外财务核算依据财务核算原则。 2 适用范围 本管理办法适用于中梁地产集团（下简称“中梁控股”）内操盘开发项目。 3 术语和定义 3.1 占地面积 包括建筑物基底面积、绿地、道路等的面积。一般指建筑用地红线内的用地面积。 3.2 建筑面积 依据施工图及国标建筑面积计算规则计算的项目面积。 3.3 可售面积 按以下方式确认： 3.3.1 能够取得《商品房预售许可证》，可进行预售和销售的物业建筑面积。 3.3.2 有产权自持物业，未来可以销售的，按地上计容面积视为可售面积。与可售物业共 同分摊各项成本。 3.3.3 有偿移交政府的教育及其它配套设施（含回购房、安置房、回迁房等），应作为归集 对象，按计容面积视为可售面积。与可售物业共同分摊各项成本；是否分摊土地成 本，按土地协议约定考虑。 3.3.4 有产权且可售的地下车库及地下储藏室、地下非机动车库等的建筑面积，不视为可 售面积。 3.4 不可售面积 除可售面积以外的建筑面积，均为不可售面积。包括: 3.4.1 户内赠送面积、地下室、架空层、夹层等不计容面积； 3.4.2 垃圾房、电梯机房、社区活动中心、物业办公室等物业配套面积； 3.4.3 配电房、水泵房、发电机房、锅炉房、电信设备房、消控中心等市政配套面积； 3.4.4 无偿移交给政府的幼儿园、学校、医院、公交车站、消防站、回迁房、安置房等不 可售公建配套面积。 3.4.5 有产权且可售的地下车库及地下储藏室、地下非机动车库等的建筑面积，在成本核 算时亦视为不可售面积。 3.5 可售比 3.5.1 可售比=可售面积/总建筑面积。 3.5.2 可售比是集团评判项目规划设计经济性的核心指标。 3.5.3 若有文件确认第3.4 条中的不可售面积，计容、有产权且可以销售的，可纳入可售 比计算范围。 3.5.4 为统一可售比口径，地下车位及地下储藏室、地下非机动车库等不论是否有实际产 权，在计算可售比时均不列入可售面积。 3.6 销售收入 指按签约价格计算的实际总收入，包括地下车位收入。 3.7 成本核算对象 是指结合项目的不同开发分期，能够对成本进行单独测算、计量或可直接承担或归属 成本的建筑物或构筑物。 3.7.1 成本分期原则: 3.7.1.1 项目体量在20 万平方米内的，不做成本分期； 3.7.1.2 项目工期在2-3 年内的，不做成本分期； 3.7.1.3 项目体量较小，成就共享整体考虑，不分期进行计算及发放的，可不做成本分期； 3.7.1.4 项目内为多个地块（2 个以上）的，可按各地块做成本分期，地块内满足上述 3.7.1.1-3.7.1.3 条规定的，可不做成本分期。 3.7.2 成本核算对象分类原则： 将分期内的同类建筑产品业态，如超高层、高层、小高层、别墅、商业、地下车库、 商业（会所功能）等，合并作为同一成本核算对象；也可按照每一独立建筑物单独确 定为一个成本核算对象，如分楼栋；但对于独立建筑物内的不同产品业态，原则上要 按照不同产品业态作为最终的成本核算对象。 3.7.3 成本核算对象的确定 3.7.3.1 成本核算对象的划分应便于合同的拆分和费用的归集，差异性小的产品可合并作 为同一测算对象。 3.7.3.2 商业(会所功能)、地下车库无论是否可售均应作为独立测算对象对其成本组成进 行测算。 3.7.3.3 不同建筑业态之间共用结构的划分说明：各层成本按“∏”形划分结构归属。即