物业服务费用测算技术报告(详细).pdfVIP

附件一： 物业服务费用评估技术报告 一、物业项目基本情况 （一）项目综合经济技术指标 表一 主要技术指标 序号 指标名称 单位 指标 25850.33 （产权登记面积） 总建筑面积 ㎡ 26821.07 （全部建筑面积） 地上建筑面积 ㎡ 19011.14 其中 地下建筑面积 ㎡ 7809.93 （含人防面积851.79） 二、物业服务费用测算方法说明 根据该项目特点，以实际状况为基点，以北京市住宅物业服务四级标准为参考基 准线，部分项目根据商业物业特点运行标准有所提高。参照物业管理方案，比较周边 及同类型物业区水平，采取成本运行法实施本项目的物业费评估。（详见物业费汇总表） （一）成本运行法评估： 1. 明确物业费评估项目内容（详见物业费各项说明） 评估费用构成的第一步是明确各项收费的内容，本项目共将收费按文件要求分为 11大项，在每项内明确所含的内容，而其中的内容又进行细化到子项核算指标。以这 些子项指标为构成配置的依据进行分别测算，使之基本上达到分项明确、内容清晰、 指标有序、测算有据的评估的基本框架。 2. 对共用(专属）部位、共用设备设施的运行维护费用评估，按照配置定额、耗费 定额实行精算测定。（详见设备设施日常运行维护费用表） 3. 对保洁、绿化、秩序维护的费用评估，按照配置定额、耗费定额实行精算测定。 （详见清洁卫生、绿化、秩序维护费用表） 4. 人员费用核定，综合考虑写字楼管理的需要结合服务项目的普通客户特点，采 用以需设岗、按岗分职、以职定人、系数定费的方法，实施精算测定。 鉴于物业管理费中人员费用比例最大，针对本项目的特点，实施分类核定、精算 分摊。 其方法是：  按不同的职责将人员分级。以市场价为基础，根据在管面积的大小计算工资及 附加费。（详见人员工资说明表）  按人员配置分别计算人工费用。  各项人员费用是按实际需要和发生情况进行分别核定，并最终分类、分项汇入 物业费汇总表。  对于服务专属单项的特定人员，计入该单项的专属费用中。 （二）市场比较法 同类物业项目概况 表二 同类物业项目的物业费调查明细表 项目名称 项目地址 物业公司 物业费 （元/月.平米 备注 东城区广渠门内 北京中天如日物业 雍贵中心 26元 2012年 大街43号 管理有限公司 锦江（北方）物业 温特莱中心 西大望路1号 25元 2012年 管理有限公司 东城区白桥大街 北京嘉禾国信投资 嘉禾国信大厦 26元 2012年 15号 有限责任公司 东城区广渠门内 北京通正置业有限 通正国际大厦 21元 2012年 大街80号 公司 东城区崇文门外 国瑞兴业地产有限 国瑞大厦