扬州仪征市汽车工业园配套住宅地块前期定位报告79P.pdf

仪征汽车工业园配套地块前期定位 2022/3/6 1 一、仪征房地产市场概况 2022/3/6 2 市场印象 q 一级市场：由于工业的相对发达，使土地市场的增值速 度不高，从而遏制了土地商业发展与土地建设开发的弹 性增长 q 二级市场：商品房开发体量逐渐增加，销售节奏较缓， 周期拉长 q 房屋二手市场：以个体代理机构为主，全市点状分布， 市场交易氛围相对较弱 q 开发商状况：以江苏省或扬州地区开发商占据市场主导 地位，开发理念上缺乏创新精神，在照搬成熟地区开发 理念时缺乏深度理解及一丝不苟地贯彻执行，浙江开发 商成为后起之秀，在开发及销售理念上领先本地开发商 供需分析 q 在06年楼市逐步回暖的 基础上，07年以来，仪 征市房地产市场持续升 温，开发、销售状况较 好，供需基本合理，尤 其是住房真实需求得到 满足 q 以2007年1-9月为例，仪 征市房地产施工面积、 销售面积分别上升了 3.2%、28.1%,达到了 58.47万㎡ ，26.66万㎡ 供应产品分析 q 供应类型：市场对小高层的接受度相对不高，市场上以 多层产品为主，参差少量小高层，其中花园洋房及叠加 别墅成为市场供应热点 q 建筑总体布局：布局单一，缺乏灵活性，主要成行列式 布局，组团及人车分流不明显 q 建筑体：立面色彩单调，设计线条以直线、立体形状为 主，部分洋房出现退台形式 q 户型面积：多层住宅以三房两厅为主，面积在90-130平 米之间；叠加别墅则在140-180平米左右，双拼和联排 则在240-260平米左右 价格走势 目前仪征的房价在 扬州下属县市属于低洼 地带，这两年上涨的幅 度相对较低，以目前仪 征在售的属于当地高档 楼盘的银都锦绣家园为 例，2005年9月份开盘单 价起价为1800元/平方米， 最高价为2500元/平方米， 而到了2008年1月份三期 开盘，目前均价在3200 元上下 二、典型个案分析 2022/3/6 7 凤来仪花园 首个低密度叠加别墅社区 开发商：扬州润弘房地产开发有限 公司 建筑商：南通五建 规划设计：南京泛华建设有限公司 景观设计：深圳同心碧园景观设计 有限公司 占地面积：134.7亩 建筑面积：10.69万㎡，其中住 宅9.96万㎡，配套公建 0.73万㎡ 绿地率：39.5％ 容积率：1.19 建筑密度：25.3％ 主力户型:189、92、142㎡ 销售价格：2500元/㎡ ★产品特点 q 超大间距，日照系数1:1.5以 上 q 超大花园，一层住户享有60 ㎡的庭院， q 南 向双阳台，上层住户带有 35㎡大露台 q 39.5%绿地率，打造凤凰文化 为主题的中心景观区 q 层高3米 ，一层4.2米挑高客 厅，餐厅与客厅之间错层设 计