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会计学 1 SVA产业园区财务测算 2 创意园改造后经济技术指标: 总用地面积： 10.2万m2 商务办公总建筑面积（包括中央研究院）： 79168.9m2 总建筑面积： 13.8万m2 商业娱乐旅馆总建筑面积： 29948.4m2 容积率： 1.3 创意园区办公总建筑面积： 29239.2m2 3.3总经济技术指标 第1页/共27页 3 4.财务测算思路初步探讨 第2页/共27页 4 4.1业主远景规划的要求 SVA的门面 租金效益： 1.5元/m2 3元/m2 “新天地”概念 多种空间改造策略的综合运用 现代风尚建筑的构建 对基地改造的要求 第3页/共27页 5 资产价值：形成SVA未来经济利益创造的重要资源 投资价值：可预期的持续成长、核心竞争能力要素的塑造 基地核心价值 投入产出配比的最佳 基地内涵、核心价值的形成 未来收益的最大化 建筑空间的优化 资产价值＝未来总净收益的贴现值 成本收益的最优配比才是战略的财务观 4.2基地改造的战略财务观 第4页/共27页 6 *注：以上投资成本均不含土地及原有地上物业获得成本 现实出发： 空间改造投资成本将控制在上海市创意产业园平均改建成本范围内（不含室内装修及设备安装费用） 优化控制： 充分运用不同的改造方法及手段，尽量降低改建成本 上海创意产业园区平均改建成本：2200元/m2 4.3基地改造的成本控制 第5页/共27页 7 租金收入（元/平方米·天） 平均改建成本（元/平方米） 租金收益极大点：平均改建成本2466元/平方米 厂房改建投入成本与租金之间存在“倒U型”曲线关系 当单位改建成本2466元，租金收入与平均改建成本为递增关系 当单位改建成本2466元，超过成本预期，企业入住减少，租金收入呈现不经济 4.4基地改造的弹性分析 第6页/共27页 8 （1）条件假设 项目组根据实际测算设定十项主要的假设条件： 4.5财务测算 第7页/共27页 9 根据测算，园区改造后总建筑面积将增加28210.4平米。 （2）建筑面积表 第8页/共27页 10 （3）投资估算表（接续表） 第9页/共27页 11 续表（接《投资估算表》） 根据测算，本项目总投资约为15，000万元人民币 第10页/共27页 12 预计2006-2008年三年开发资金分别为2744.52万元，6967.15万元，4070.06万元 （4）建设开发时序 第11页/共27页 13 （5）销售收入和运营费用预测表（2007－2012年） 第12页/共27页 14 （5）销售收入和运营费用预测表（2013－2019年） 第13页/共27页 15 （6）项目损益表 第14页/共27页 16 注：建设期费用计入固定资产投资，按20年提取折旧。 固定资产按照平均年限法提取折旧，净残值取4%。 折旧率为4.8%。土地成本按20年摊消,无残值。 （7）项目折旧与摊消表 第15页/共27页 17 经测算，借款偿还期为3.32年 （8）借债偿还计划表 第16页/共27页 18 （9）资金来源及运用表（接续表） 第17页/共27页 19 续表（接《资金来源及运用表》） 第18页/共27页 20 （10）现金流量表 第19页/共27页 21 续表（接《现金流量表》） 第20页/共27页 22 附录：苍梧路地块的初步审视 第21页/共27页 23 苍梧路地块现状分析 优势 紧密承接田林路项目地块辐射及功能外溢，与田林路商圈隔仪电地块，闹中取静 劣势 位于仪电地块内部，空间辐射影响受到制约 地块现状 苍梧路园区租赁区域建筑密度较大，空间布局混乱，景观较差 自用区域环境优于租赁区域，但面积较小，仅为租赁部分的1/3，内部为一幢多层办公楼，可改造力度较小，两部分需整合改造 基本情况介绍 第22页/共27页 24 1 导入苍梧路产业园区的必要性 “越界”时空——构建SVA创意产业开发的弹性空间结构 第23页/共27页 25 2 苍梧路产业园区开发可行业态SVA创意产业园功能外溢的承接载体 Option 1 商业娱乐功能的外溢 延续社区能级的创意生活概念，继续体验式餐饮、电玩竞技、电影休闲等业态，但商业的聚集性特征对外溢功能承接具有较高要求 Option 2 商务办公功能的外溢 内容制作、工业设计、企业总部基地、企业孵化器等需求旺盛，商务