广州荔湾区华康居裙楼商场营销攻略.pptVIP

项目经营者初步锁定（商铺） 主力经营者 通过对各大超市型主力店商场的研究分析， 以及在本项目新大新、小梅大街的临街租户现场对消费者随机抽样访谈 适合本项目经营且吻合消费者需求的主力经营者如下： 日常生活业种经营者 （以餐饮、小食、面包店、糖水店等饮食类为带动，同时经营服饰、皮具皮鞋、精品、家居用品等） 项目经营者初步锁定（写字楼） 1、广州中小企业创新科技园的商家 2、经营外贸生意的个人私企 3、国营单位的分支机构或者是办事处 核心竞争力之一：总价优势如何体现？ 价格策略的厘定 定价依据 市场对本项目的认知和认可程度较高； 区域的发展处于成熟阶段； 价位对于开发商和投资者都能接受； 与竞争者保持均势。 综合以上因素，我们认为作为项目回收资金的关键，总体价格策略上可采取中价策略 “中价面市、抢占市场、逐步拉升、回收资金” 由于本案周边无在售的商业项目，因此结合我们所了解到周边的租金状况，通过采用以下策略推算出项目未来商铺和写字楼各自的售价 租金反推售价 根据目前康王路—荔湾路商圈成熟的商业氛围，商铺租金约在60~150元/㎡左右，现在我们拟最保守地设定项目首层商铺租金均价为70元；而依据市场经验，商场开业三年后，在经营良好的情况下租金将会平均上涨～2倍左右，设若12年内保守估计平均租金可达到90～150元/㎡，由于现在商铺经营的氛围还未体现，因此我们取一个与市场向贴切较高的中间值100元/㎡，在年收益率8%，回报年限为年的情况下： 首层商铺售价为: 100元×12月年 = 15000 元/㎡ 二层商铺售价为： 55元×12月年 =8250元/㎡ 收益还原法根据商业租金与投资回报率来确定售价，按照目前市场租金与价格比的参考标准，商业前期实际租金回报率一般为6％： 均价＝租金/投资回报率； 由于项目周边商业尚处于市场培养期，租金价位较低，投资回报率相应较低, 均价：50元/㎡÷6%×12月=10000元/㎡ 39元/㎡÷6%×12月=7800元/㎡ 根据收益还原法，项目售价在7800—10000元/㎡之间。 (8250元/㎡+8500元/㎡) ÷ 2=8375元/ ㎡ 因此即通过租金反推售价与收益还原法得出项目写字楼的均价为：8375元/ ㎡左右。 核心竞争力之二： 项目拿怎样的主题、形象打动买家？ 项目核心价值如何提炼表现？ Mini-mall 自由生活 西关 新寓 项目主题形象定位一（现代、潮流） 坊 自由生活坊 自由：表现生活无拘无束，活力奔放，内容丰富多彩。 生活坊：预示项目是居民（包括学生等）实物消费与服务消费的理想场所。 西关新寓 华康居裙楼商场营销攻略 自由生活坊 Mini-mall 我们的思路 中原对销售目标的理解 中原眼中的市场与项目 项目综合诊断（swot） 项目营销攻略 目标买家锁定 形象及主题确定 核心价值提炼 具体营销策略部署 Part 1  中原对销售目标的理解 快速、高效、高价 实现商铺资金回笼 对市场环境和项目自身充分了解的基础上，提炼项目最大化的市场价值 针对目标买家，对项目进行准确形象定位及完善的推广部署 中原对项目销售目标的理解 Part 2中原眼中的市场与项目 荔湾区本是传统的商业旺区，而随着海珠、天河等新商业领域的凸现，荔湾区的商铺呈现出新的特点。荔湾区现有商铺分布以东西走向的中山七路、中山八路为分界，北面为以服装、电器为主的专业批发市场，如火车站一带的白马、天马服装市场，中山八路一带的童装批发市场、西场电器城等；南面为以上下九路、十甫路为核心的步行街商业，加上荔湾广场、名汇广场、十甫名都、恒宝广场等综合性购物商厦，共同铸起老城区的商业旗帜 荔湾区在全市经济中的地位及商铺经营情况 荔湾区位处广州西部，占据西出口交通的要塞，形成了广州的商业重地，即使在目前广州城市中心逐渐东移的趋势下，荔湾区的商业地位依然无可动摇。但由于荔湾区属于老城区，可供开发用地日益减少，房地产开发量亦相对减少，商铺批出量和成交量占全市原八区的比例亦不多. 荔湾作为广州最老的城区之一，拥有广州市最繁华的上下九商业步行街，人气旺盛，商家云集，具备良好的商业基础。许多在广州经商多年的商业界人士，购房买铺时都首选荔湾，这部分买家看中的主要是交通及经营的便利；该区域内另外一部分客户群为荔湾区的原居民，他们可以说是住宅市场的最大客户来源。随着老城区的改造，荔湾区很多旧房需要拆迁，绝大部分原居民强烈的西关