骊山项目营销规划纲要.ppt

11、购房者接触的报媒 第二十八页，共六十六页。 12、购房者接触的广播 西安交通音乐电台 第二十九页，共六十六页。 13、购房者接触的电视台 陕西2 套（都市青春频道） 第三十页，共六十六页。 第三节：区域市场调研结论 调查表明：临潼区商品房市场现处于试水阶段，其市场供应 量较弱。消费市场需要满足三口—五口的居住面积，消费市场 呈感性消费。 因消费者获得购房信息途径弱，导致对购房知识欠缺，所以 他们在消费的过程中依靠舆论和销售员的引导较为严重。 第三十一页，共六十六页。 第二部分：市场定位 第三十二页，共六十六页。 第一章：地块SWOT分析 地块优势分析： 地块七通一平，临街； 盘踞骊山脚下，毗邻华清池 自然景观多，并无视觉障碍； 周边青山绿水空气新鲜； 可以利用资源较为丰富。 地块劣势分析 ： 周边生活、市政配套设施差； 项目地处较偏僻地段； 项目地形不规则 交通不便利 地块机会分析 ： 区域市场处于需求态势； 郊县城市化将会扩大客户群； 消费市场为感性消费 位在未来临潼的重点发展区 地块威胁分析： 不可预见的政府宏观政策 人居生活配套、氛围 第三十三页，共六十六页。 规避劣势和威胁策略： 项目规划初期应考虑解决人们日常生活配套； 引导购房者消费，以优势最大化，劣势最小化以及发展的角度宣传项目； 加大对团购的优惠政策； 加快项目的立项和开发建设，防止政府宏观政策对开发过程干扰； 第二节：WT规避 第三十四页，共六十六页。 SWOT分析结论 通过本项目SWOT分析，可以看出本项目最大的核心优势就是自然 景观，也是制胜市场的刹手锏。项目当前需要解决的关键点就是加强 配套设施的建设，这样势必孵化出多种升值效应，并有效演绎和延展 本项目优势最大化和规避项目威胁点，弱化劣势，强化核心优势，也 便于对项目价值的提升和销售。 第三节：结论 第三十五页，共六十六页。 第二章：项目的市场定位 第一节：项目市场形象定位： 1、山水庭院 院落生活 自然环境，构筑项目 “不可比拟性”的价值体系 第三十六页，共六十六页。 第二节：项目建筑规划定位 建筑风格： 现代主义建筑风格 以现代设计元素简洁、实用诠释设计风格 景观定位： 庭院式园林景观 建筑主题: 围合式庭院 第三十七页，共六十六页。 第三节：目标客户群定位 消费群的定位它贯穿于项目的开发，并对项目销售至关重 要，且它具有连带作用 。所以本案的客户定位尤为重要， 经过我们的深入调查及研究分析，本案目标客户群定位为： 临潼区中等和偏下收入阶层 第三十八页，共六十六页。 第四节：项目主力客户定位 百分比 0% 20% 40% 1、市场购房者年龄分遍状况 5% 15% 35% 32% 13% 22- 25 26- 30 31- 40 41- 50 51- 65 第三十九页，共六十六页。 事业单位人员、国企职工、个体职业者； 已奠定事业基础，家庭月收入2500元---4000元 年龄介乎35—45岁之间； 文化素质高； 注重实质价值； 进城或头次置业。 2、主力客户的具体描述 第四十页，共六十六页。 第五节：项目销售价格定位 考虑到本案的地理位置，交通条件、客户群的承受力、 小区规划和工程造价、以及周边项目竞争等诸多方面因素， 本案的全程均价定为：1600元/平米左右； 第四十一页，共六十六页。 第六节：项目户型设计及主力户型定位 户型设计： 以居住的完美舒适度为前提，通过对他们生活习性和家庭成员 状况及结合市调数据分析，以中户型设计为主， 由85—140㎡的两 居----四居居室构成，分为平层、跃层2种形式。充分考虑现代生活 需求，大开间设计。在功能分区上干湿和动静合理划分。南北通风 顺畅，保障健康生活;阳台共享内庭院和骊山。 主力户型： 三室两厅为主； 第四十二页，共六十六页。 第七节：规划户型配比 ☆2室2厅 --- 85㎡----95㎡--- 占25% ☆3室1厅-----100㎡--110㎡----占17% ☆3室2厅-----111㎡--130㎡----占45% ☆4室2厅-----140㎡----占13% 规划户型面积配比 ☆85--95 ㎡---56套----占30.4% ☆100--110㎡---33套----占18%： ☆111--130㎡---76套占41.3% ☆140㎡----19套---占10.3% 第四十三页，共六十六页。 第三部分：骊山项目营销规划 第四十四页，共六十六页。 第一章：营销规划制定原则 1、根据项目发展周期的