合肥商业地图城市商业地产市场.pptxVIP

合肥商业地图之三合肥商业地产市场 2 土地市场 在售商业 待售商业 一级市场 二级市场 物业层面 销售层面 客户层面 营销层面 商业地产市场 3 商业地产市场受整体行业影响萎靡不振，供应量阶段性增长但价格波小，全年成交面积和金额全年除3月和10月都处在萎缩状态 截止2011年11月30日，合肥市(不含三县)商铺销售情况， 供应面积165644平米，同比113.02%，环比-68.37%; 供应套数907套，同比2.25%，环比-85.42%; 成交面积55151平方米，同比-5.01%，环比-7.29%; 成交套数600套，同比1.69%，环比-31.66%; 成交金额905,881,600元;同比26.70%，环比-9.33%; 成交均价16425元/平方米，同比33.38%，环比-2.20%。 2011年1-11月合肥商铺成交信息 2011年1-11月合肥住宅成交信息 商业地产与居住地产销售情况的比较 住宅市场受政策影响大，进入2011年后，供应量出现明显缩水，成交面积波动明显，但成交均价仍出现小幅上涨 商业市场供应与成交量较为稳定，受单体项目影响较大，价格较为稳定，整体受行业波动影响较小 4 2010年开始，合肥商业开始进入供应井喷期，每年大约有100万方商业入市，预计2013年以后总商业面积将会达到875万m2，人均商业面积将达2.5m2/人 2009年作为商业供应拐点，2010年以后每年有100万方的商业入市（2011年后数值为预估值） 2009～2010年，受政策挤压效应，商业地产进入快速发展期，合肥商业地产市场进入供应井喷期，每年新增供应量超过100万m2 供应速度远远超过消化速度，商业市场存量过大，商业地产发展缺乏城市经济和消费力支撑，在2012年后形成商业过剩的局面 新增的商业以集中商业为主，占比可达49%，合肥商业进入升级阶段 ※ 2010年全国部分城市人均商业面积（m2/人) 全国 北京 上海 南京 武汉 合肥 0.81 2.75 2.54 1.28 0.9 1.6 天鹅湖万达广场 – 政务区 2012年入市 规模：22.5万m2 华润合肥万象城 – 政务区 2010年底正式开工建设 规模：30万m2 信地城市广场 – 新站区 2012年入市 规模：30万m2 2010 2011 5 08年和11年土地市场最为惨淡，09年和10年最为火爆，11年土地成交跌至08年以来最低点，平均地价首次下滑 3058.92 117.79 注： 相关数据不包括四县及巢湖市；2011年数据截止到11月21日 成交面积：07、09、10年土地每年成交5000~6000万亩，其中2009年最高，达6021万亩，同比增长超过一倍，08年和11年较低，成交面积约3000亩，只有09年的一半左右 成交金额：09年最土地成交额大，达170亿，同比增长181%，08年最低，只有60.5亿，11年土地成交额锐减，为117亿 成交单价：07-10年平均成交价快速上涨，年均增长32%~47%，11年小幅下滑，同比降低10%，达384.8万元/亩 土地市场 6 住宅依然是土地供应的主体，土地供应一半集中在滨湖区，预计滨湖区将成商品房供应的主要区域 2010年分区域土地成交面积 2011年分区域土地成交面积 2011年分区域土地成交百分比 2010年分区域土地成交百分比 2011年出让地块比例 注： 相关数据不包括四县及巢湖市；2011年数据截止到11月21日 2010年土地三分天下，滨湖、政务区、瑶海区成交面积最大，共占全市的63% 2011年滨湖区将成供应主力，滨湖区土地成交面积达1599亩，占全市总量的51%，其次是庐阳区，占17% 2011年住宅用地比重最大，占全部用地的64%，商业和商住各占29%和7% 土地市场 7 一季度楼市暂时回暖，房企拿地高涨，4月份之后大幅缩水，成交量锐减，成交价格走低，流标不断 土地供应量：2011年土地供应主要集中在一季度，成交面积占前三季度的80.9%，1月、2月、10月供应量最大，5月、9月零成交 每亩地价：近12个月，合肥成交土地价格波动下滑，今年1月、8月地价最高，约600万/亩，其余月份地价约300-400万/亩，6月最低 经营性用地楼面地价：近期总体呈现价波动下滑趋势，去年11月、12月以及今年1月和8月最高，均超过2000元/平米 土地市场 8 合肥土地市场持续低迷，成交率走低，12月现推地大潮，试图逆转一年以来合肥土地市场的冷清局面，但截止27日，月土地成交面积不到推出量10% 合肥土地市场持续低迷 开发商过冬意识强，资金收紧，无心抄底拿地： 11月份合肥土地交易遇冷，延拍、拍卖改挂牌成家常便饭，11月10日肥西商住小地块因无人报名取消供应，11月18日9块地拍卖4块地变挂牌，