银行房地产金融业务创新及风险控制研究.docVIP

银行房地产金融业务创新及风险控制研究 摘要：在日常工作中，各商业银行既要积极稳妥，大力开展和创新房地产金融业务，又要量力而行，采取有效措施，防范和控制房地产金融业务风险。本文从商业银行实际工作出发，就开展和创新房地产金融业务中存在的问题进行分析，并提出了解决问题的方法。 关键词：房地产；金融业务创新；风险控制 房地产金融业务是商业银行基本业务之一，在商业银行资产业务中占有相当的比重。本文就商业银行开展房地产金融业务创新中存在的问题进行探讨，研究如何充分有效地防范和控制房地产金融风险。 一、商业银行房地产金融业务创新的基本情况 众所周知，房地产是资金密集型行业，房地产金融业务一直是各大银行重点争夺对象。近几年来，商业银行一直坚持“以市场为导向，以客户为中心，以利润为目标”的经营理念，主动深入房地产市场，研究房地产市场发展规律，开发创新一批适应不同客户需求的房地产金融业务，如土地储备贷款、住房开发贷款、个人住房按揭贷款、个人住房转按揭贷款等系列业务。这些业务的推出，既主动适应了房地产市场发展需要，满足了房地产市场各类客户不同的需求，同时又争取了房地产市场份额，扩大了商业银行影响，提高了商业银行知名度和全行经济效益。 同时房地产业属高风险行业，由于房地产金融业务周期长，不确定性因素多，更具有隐蔽性、爆发性、扩散性等金融风险特点。因此，对房地产金融业务的开展和创新，我们既要积极稳妥，量力而行，稳步推进和拓展房地产金融业务，同时，又要依法合规，强化房地产金融资产管理和风险控制，决不能掉以轻心。 二、房地产金融业务创新中存在的问题 金融创新是银行发展源动力，银行要生存发展，离不开金融创新。银行金融创新常以现有业务作基础，在现有业务的基础上不断推陈出新，稳步发展扩大。综观商业银行房地产金融业务创新，我们认为主要存在以下问题： （一）客户面广量大，部分客户诚信存在一定的问题 房地产金融业务主要对象是房地产商、建筑施工企业和符合按揭贷款条件的企事业单位和个人。应该说与商业银行合作的绝大多数客户，信誉好、信用等级高，在日常金融业务合作交往过程中，他们诚实守信，讲大局，识大体，能相互协调配合，谋求共同发展。但是，仍有少数个别客户以各种方式套取或骗取银行资金：①少数不良房地产商及建筑施工企业有意提供虚假的财务报表，诱导银行判断决策失误。②办理“假按揭”套取或骗取银行信贷资金。③私下交易，炒项目。有意隐瞒项目真实交易情况，真转让，假联合开发，偷税漏费，产权责任不明晰。④有意欺骗购房客户。⑤贷款附加条件落实难。申请住房开发贷款前，开发商急于从银行获得贷款资金，好话说尽，保证承诺一大堆。住房开发贷款发放后，开发商承诺兑现难。⑥追保难，执行难。借款人违约后，部分房地产开发商或担保公司缺少诚信，不是积极想办法按合同约定筹集资金代借款人向银行履行还本付息义务，而是强调种种理由，能拖则拖。⑦房地产开发商存续时间短，短期经营行为明显。一些房地产商为某一项目开发临时成立房地产公司，项目开发完工，销售房屋回笼资金后，临时成立公司使命已完成，到工商登记部门办理公司营业执照注销手续。至于房地产开发项目完工后的遗留的问题让你投诉无门。 当然，有些房地产商因房地产市场行情发生变化，也会引发金融风险。如在房地产开发低谷期，表现为市场资金紧张、商品房出现滞销、房价不断创新低、房地产商投入资金无法回笼，烂尾楼、空置楼开始大量出现，甚至一些实力差或摊子大的开发商出现大额亏损、歇业倒闭，严重危及银行开发贷款的收回。 （二）银行体制及內部操作管理对房地产金融业务的影响 房地产金融业务创新与银行体制有关。从银行体制上讲，①现行体制难以让基层行创新金融业务。基层行因授权经营权力有限，一般只能在上级行授权范围内开展各项工作，特殊情况要开办新的业务，须层层上报审批。待具有决定权的上级行审批同意，基层行只能按规定权限和范围开展业务。②金融品种单调，风险集中，创新能力受到限制。受国家金融政策影响，融资产业务仍以贷款业务为主，贷款业务在资产业务中占比大，比例一般超过80%以上。③资产负债结构不匹配，容易引发流动性风险。④银行避险措施少。因房地产金融业务创新滞后，品种单调，当贷款业务出现风险时，银行唯一的办法是尽全力清收转化风险贷款。 从银行内部操作上讲，房地产金融业务风险主要表现在：1.对借款企业贷前调查不够，贷款审查把关不严引发的金融风险。2.对个人住房贷款操作不规范可能引发的房地产金融业务风险。①对个人住房贷款审查不严，出现假按揭。②投机性炒房。申请人贷款购房不再是为了改善居住条件，而是充分利用银行政策，待房价升值时出售赚钱，赚钱后资金继续用于购房投资。若购房期间遇房价下跌，资金周转不灵，除了将抵押房屋交银行处置外，无能力偿还银行贷款。③过分依赖抵押担保，忽视第一还款资金来源。一旦泡沫破灭，抵押房