房地产开发公司将预售给他人的房屋又出售给第三人,应如何处理？.pdfVIP

房地产开发公司将预售给他人的房屋又出售给第三人，应如何处理？ 案情简介 2001 年 5 月20 日，原告吴某某(甲方)与被告北京三河房地产开发公司(乙方)签订了购 买13号商品楼 131号房的协议书。协议规定：甲方向乙方预购 131号房，售价 154900元， 甲方必须先预交定金；如果甲方在售房期间退回预定房间，所预交定金不退。乙方必须确保 甲方预定房间层号，必须确保建筑尺寸和装修规格，并且必须确保在2001年9月30 日售房， 否则每天向甲方交纳延误费50元。协议书签订后，原告吴某某交纳了8万元预购定金，并 办理了其他预购手续。 被告北京三河房地产开发公司出售的 13号商品住宅楼预定2001年9月15 日竣工。施 工中因承包工程队负责人意外死亡，导致工程延期，于2002年1月30 日才竣工通过验收。 2002年2月20 日，被告开始办理售房手续。在办理售房手续时，被告北京三河房地产开发 公司按原告吴某某填写的单位用电话多次联系，均未通知到原告吴某某。在通知不到原告吴 某某的情况下，被告于2002年3月4 日将原告吴某某预购的131号房以145409元的价格出 售给第三人张某某。第三人张某某于2002年3月10日搬进131号房居住。 原告吴某某得知自己的住房被被告北京三河房地产开发公司出售后，多次找到被告北京 三河房地产开发公司要求履行购房协议，被告北京三河房地产开发公司不同意原告的请求， 认为合同不能按期履行是施工队负责人意外死亡导致工程延期，不是其不履行合同，故不同 意承担民事责任。况且房地产开发公司多次通知吴某某，均联系不上吴某某本人，房地产开 发公司才将 131号房屋出售给张某某，原告吴某某存在较大过错，其后果应当由自己承担。 原告吴某某和被告北京三河房地产开发公司协商未果，于是原告吴某某于2002年3月 21 日向北京市海淀区人民法院起诉，请求被告北京三河房地产开发公司交付预购的131号 房，并赔偿售房延误费 13000元，房屋折旧费20000元，更换抽油烟机和电子打火煤气灶。 法院判决 北京市海淀区人民法院依法审理认为，原、被告所签订的购房协议是合法有效的，双方 应当按协议的约定全部履行自己的义务。被告北京三河房地产开发公司以承建施工队负责人 意外死亡，导致工程延期，合同不能按期履行，不是自己不履行合同，要求原告承担民事责 任的理由不成立。现原告吴某某要求继续履行合同，并赔偿损失，被告北京三河房地产开发 公司应当继续履行合同，并赔偿因延期履行给原告造成的经济损失。被告与第三人之间的房 屋买卖关系无效。造成无效的过错在于被告北京三河房地产开发公司，被告与第三人应当相 互返还各自取得的对方的财产，并且被告应当赔偿第三人因此所受到的损失。经法院主持调 解，原、被告及第三人于2002年6 月30 日自愿达成了如下协议： 一、原、被告于2002年7月31 日前办理131号房的售房手续，原告交清房款，被告交 给原告 131号房钥匙，并赔偿原告经济损失27000元，更换新的抽油烟机和电子打火煤气灶 具。 二、第三人于2002年7 月31 日前迁出131号房，将 131号房交付原告；被告负责另行 安排第三人购房。 法律问题 1、我国房地产立法对房屋预售条件及其预售程序做了哪些规定？ 2、房地产开发公司将预售给他人的房屋又出卖给第三人，应如何处理？ 法律评析 一、我国房地产立法对房屋预售及预售程序的规定，主要表现在下列方面。 所谓房屋预售，亦称商品房预售，是指房地产开发企业在建设房屋的工程尚未竣工之前， 将正在施工的房屋预先出售给购买者的行为。房屋预售又称“卖楼花。房地产开发因融资 量大，投资多，故需通过一定的方式筹集资金，房屋预售就是房地产开发公司常用的一种筹 资方式。房屋预售作为一种新的销售形式首先在深圳等沿海地区、继而在各地被普遍采用。 我国房地产立法对房屋预售的调整主要表现在以下几个方面： 1、房屋预售应当符合下列条件 商品房预售虽然是一种可行的销售方式，但如果管理不善，极易导致投机行为，损害消 费者的正当权益。为此，《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下全书简称《城市房地产 管理法》)专门对商品房预售的条件作出了规定。根据该法第四十四条第一款的规定，商品 房预售应当符合下列条件： 第一，已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。此项规定是商品房预售的基础。 因为只有土地使用权是合法的，在土地上所建的房屋才能合法地进入流通领域，从而达到预 售的目的。 第二，持有建设工程规划