整套教学课件《税收筹划》.ppt

?　　2、该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除项目金额共计有多少万元？ 　　（1）取得土地使用权支付的金额： （1400＋42）×80%＝1153.6（万元） 　　（2）开发成本=（90+2100+60）×80%=1800（万元） ??　（3）开发费用=（1153.6+1800）×9%=265.82（万元） ????　（4）税金=7648×5%×（1+5%+3%）=412.99（万元） ????　（5）加计扣除=（1120+1833.6）×20%=590.72（万元） ???　允许扣除费用合计=1153.6+1800+265.82+412.99+590.72=4223.14（万元）  　　3、2008年度该房地产开发企业应缴土地增值税多少万元？ 　　增值额=7648-4223.14=3424.86（万元） ???　增值率=3424.86÷4223.14×100%=81.10% ????　应纳税额=3424.86×40%－4223.14×5%=1158.78（万元）   　　4、该企业应缴纳企业所得税多少万元？（不考虑房产税、印花税）。 　　应纳所得税额=（7648＋63－1153.6－1800－416.39－450－280－370－1158.78）×25%＝520.56（万元）  　　具体筹划方式： 　　（一）合作建房的税收筹划 　　税法规定建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;建成后转让的，应征收土地增值税。合作建房双方分得的房产均不交土地增值税，可大大降低房产的成本，这样可实现出资方和出地方的双赢。 　　某商贸公司需要购置一栋房屋，由当地某房地产开发公司承建。该房地产公司预计建成该房屋的售价为1000万元，按照税法规定可扣除项目为600万元。土地增值率为400/600＝66.7%。该房地产公司需要缴纳土地增值税400×40%－600×5%＝130万元，营业税1000×5%＝50万元，城市维护建设税和教育费附加50×（7%+3%）＝5万元。不考虑企业所得税，该商贸公司需要支付1000万元，该房地产公司利润为1000－600－130－50－5＝215万元。 　　如果进行纳税筹划，该商贸公司与该房地产公司合作建房，房地产公司出地，商贸公司出资900万元（归房地产公司所有），建成后商贸公司分得95%的房屋，房地产公司分得5%的房屋作为办公之用。该房地产公司的开发总成本费用为600万元。不需要交纳任何税收，同样，不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为900－600＝300万元。该商贸公司出资900万元，获得95%的房屋，可以花费50万元承租余下的5%的房产50年。为此，房地产公司需要缴纳房产税50×12%＝6万元，营业税、城建税、教育费及附加50×5%×（1+7%+3%）＝2.75万元。经过税收筹划后该商贸公司降低50万元费用，该房地产公司比方案一多获益300－215－6－2.75＝76.25万元。 　　（二）代建房的税收筹划 　　房地产的代建房行为是指房地产开发公司代客户进行房地产开发，于开发完成后向客户收取代建费用的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但是没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。因此房地产企业可以利用这种代建房行为，在开发之初就确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税，可大大减轻税收负担。 　　（三）增值额与扣除项目的20% 　　根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其增值额按规定征税。同时税法还规定对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能享受这一免税政策。在分别核算前提下，纳税人建造普通标准住宅出售时，应充分考虑增值额增加带来的收益和放弃起征点的优惠而增加税收负担的关系，以获取最大收益。举例如下： 　　（2009年文件）湖北省普通住房标准原则上应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含1.0）以上（武汉市在1.5以上）、单套建筑面积在140平方米（含140平方米）以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。 　　例1：某房地产公司转让普通标准住宅所取得的收入为900万元，其扣除项目金额为800万元，转让豪华别墅所取得的收入为1500万元，其扣除项目金额为1000万元。 　　1.合并核算增值额 　　增值额＝900－800+1500－1000＝600万元 　　增值额与扣除项目金额之比＝600÷(800+1000)＝33.33% 　　土地增值税税额＝600×30%＝18