昆明公司顾问报告腾冲城市进入-9.25.pptx

腾冲城市进入研究;腾冲是否有发展潜力和机会，旅游市场情况，旅游给房地产带来怎样的发展机会； 进驻哪个区域、哪个地块价格合理、如何取地、面临哪些特殊条件；;研究结论;研究结论;研究结论;土地成交价格波动较大，2012家价格下浮严重，仅180元/㎡，而后两年上升，2014年达到330.9元/㎡。 腾冲近年土地成交总金额呈波动趋势，2012年达到顶峰，全年成交金额130622万元。2013年有所下降，2014年上半年成交金额为31405万元，仅为2013年的1/3，今年受整体形势影响，土地市场趋冷。 几个大型地产项目??开渠道拿地的平均楼面地价296.58元/㎡，近几年腾冲整体楼面积都低于大理和丽江，但各物业类型售价也较低，操控空间为三个城市最小。 腾冲酒店市场 腾冲目前在运营的五星级酒店有4家，房间数量1488间，平均房价1100元/间/晚。年均入住率43.2%。腾冲星级酒店的入住率淡旺季明显，平常旅游人口少，入住率仅有20%左右，到国庆、春节等假日客房爆满、供不应求。在建五星级酒店4家，位于雅居乐原乡和奥宸纳帕溪山项目内。 入驻客群主要是外地度假旅游客群，来自北上广等一线城市、昆明以及少量境外游客，以观光休闲度假的家庭出游、朋友结伴自驾出行为主；也有部分的高端商务客群，单独出差或在腾冲举行商务会议。 腾冲在营精品酒店有4家，房间数量110间，平均房价3840元/间/晚普遍都在4000元左右，年均入住率44%。在营的精品酒店都是主打温泉的别墅客房，房间数量少，价格高。精品酒店由于价格较高，客户基本是高端度假旅游群体，以家庭为单位结伴出游。 腾冲在营连锁快捷酒店有4家，房间数量624间，平均房价210元/间/晚，其中首旅建国酒店偏中高档，价格稍高，其他几家快捷酒店均价为150元/间/晚，年均入住率42%。快捷酒店价格较低，客群分为青年背包旅游客群，到腾冲出差的中低端商务客群等。;物业类型;腾冲置业客群情况;进入建议;进入区域建议;产品价格和目标客群建议;拿地策略建议;拿地策略建议;面临的风险;Part1 腾冲城市发展概况;;一、腾冲县概况;二、腾冲气候条件;三、腾冲旅游资源;三、腾冲旅游资源;三、腾冲旅游资源——空间结构;四、腾冲人口;2008年以前，腾冲县每年游客都在以20万的数量级在增长，但这一数字2009年却发生了较大幅度的增长，2009年腾冲机场正式通航后，接待游客从2008年的288.5万人次上升到330.5万人次，增长了42万人，之后以平均每年50万的数量在增长，2013年，腾冲县接待游客551.79万人次，旅游收入约42亿元。 腾冲与全国其他重点旅游城市相比，旅游人数偏低，仅为丽江游客量的1/4左右，差距较大。;六、旅游客群结构;七、城市整体规划;八、城市旅游规划目标;八、城市旅游规划目标;九、腾冲机场——现有运力;规划目标：腾冲机场规划目标为2020年，年旅客吞吐量达220万人次以上，建成中型国际机场；远期为2040年，年旅客吞吐量达450万人次以上，完成国际航空港建设。;《云南省“十二五”及中长期铁路网发展规划》提到云南十二五期间要新开工建设重点项目为芒市至腾冲猴桥铁路，该铁路也是2008年云南省政府与国家铁道部“加快云南铁路建设会谈纪要”确定的共同加快推进的项目，目前已完成《预可研报告》编制。猴桥铁路是云南省通往印度等南亚地区最便捷的陆路通道，也是构建亚欧第三大陆桥国内段的重要通道之一。猴桥铁路的建设将结束腾冲无铁路的现状，为外地旅游度假人口的导入将起到极为重要的作用。;小结;;一、国民生产总值;以旅游为主的第三产业是腾冲主要的产业导向，第三产业年平均增长率保持在15%以上，占比均在40%以上，整体产业结构发展平稳。;三、固定资产及房地产投资;四、财政收入及支出;五、旅游业（年接待游客）;五、旅游业（年收入）;近5年，腾冲县的城镇居民人均可支配收入稳定增长，增长速度保持在8%以上。2013年，腾冲县城镇居民人均可支配收入为20549元，增长幅度高于全国和云南省的平均水平，整体生活水平较高。2012年腾冲县消费品零售总额达到26.43亿元，并保持继续增长态势。;八、消费特征分析;小结;;一、土地供应与成交;腾冲近年土地成交总金额呈波动趋势，2012年达到顶峰，全年成交金额为130622万元。2013年开始成交金额有所下降，2014年上半年成交金额为31405万元，仅为2013年的1/3。 由此可看出腾冲土地出让在前几年较为活跃，今年受整体形势影响，土地市场趋冷。;三、土地用途变化;四、典型开发商拿地情况;从楼面均价看，腾冲自2012年以来比大理和丽江都低，2014年的楼面价仅为330.9元/㎡。 腾冲几个典型开发商拿地的楼面均价为296.58元/㎡，远远低于大理和丽江地价。 腾冲的重要物业类型的价格低于丽江和大理