2020年5月大湾区房地产市场研究.docx

大湾区房地产市场研究月报 2020年5月 目录 5 月看点 1、楼市动态 1.1 全国视角 1.2 大湾区楼市 2、土地动态 2.1 大湾区成交 2.2 城市表现 2.3 土拍排行 3、后市研判 5 月看点 广佛肇：成交环比上升 14%，同比降幅持续收窄。广州“土拍潮”叠加黄埔人才政策，配合多项目加推，月底整体市场热度上升，但增城部分区域受黄埔人才政策影响进一步走冷；佛山楼市表现平稳，房企拿地意愿较强烈；肇庆成交环比回暖，价格战与渠道战持续。 深莞惠：整体供应同比下降 40%，成交受限。深圳维持政策高敏感度，近期楼市较淡静；东莞土拍、市场热度均较高；惠州表现分化。 珠中江：成交环比表现好，增幅为 22%，但恢复程度不及环广环深片区。珠海仍在修复通道中，热度环比回升；中山市场平稳；江门市场热度环比提升。 1、楼市动态 1.1 全国视角 5月全国监测重点 40城成交 3481万㎡，环比回升 21%，同比下降 1%，节日氛围带动走量，已基本恢复去年同期水平。分区来看，华东区域引领全国回温，华南大湾区环深、 环广城市成交向好，但部分三四线城市仍在恢复中，热度整体不及华东。 图：全国监测 40城商品房分区成交情况（万㎡） 备注：华南区域包括广州、深圳、东莞、佛山、惠州、珠海、中山 1.2 大湾区楼市 1.2.1. 大湾区成交 成交持续回升，走势与全国市场一致，同比降幅收窄至 6%，珠中江修复加快。 5月，大湾区9城商品住宅成交面积470万㎡，环比上涨16%，同比回落 6%，降幅较上月缩小10个百分点，成交逐渐恢复至正常水平。 成交环比方面，珠中江成交增幅最大，为22%，前期被挤压的需求释放，成交恢复速度较慢于环广环深片区；广佛肇环比上升14%，深莞惠环比涨幅为 11%。 成交同比方面，珠中江基本与去年持平，广佛肇同比下降7%，降幅持续收窄，较上月缩小15个百分点，深莞惠5月成交主要受制于供应，整体供应同比下降 40%，成交同比由正转负。 1.2.2. 大湾区 9 城表现 除深圳外8城供应环比下降，莞江中成交同环比增长。 供应端：同比除广州增加外，多城5月供应仍处于偏低水平，同比为负，深圳、珠海供应同比下降 59%和 72%；环比表现分化，深圳4月为供应低位，5月环比大增；江门供应同环比下降60%-70%。 成交端：同比东莞表现亮眼，增长18%，深圳、珠海受供应制约，成交同比降幅约30%；环比方面，除深圳外，8城成交环比均有放量。 表：大湾区9城5月市场表现特征 广州 5月整体成交基本恢复至去年同期水平，市场热度环比 有所回升，价格无明显变化。剔除五一假期影响后，监测重点项目总来访周均环涨16%。 黄埔人才政策细则出台后，黄埔典型项目有涨价预期， 增城部分区域出现利空。 区域分化明显，中心区持续走强；近郊番禺多项目加推，黄埔价升量跌；外围从化市场回温，5月周均来访、成交环比上涨60%、40%，增城持续走冷。 佛山 5 月供应同环比下降约13%。成交仍在恢复中，环比上升9%，同比下降 8%，降幅收窄15个百分点；价格平稳。 5月末，禅南顺核心区开盘加推节奏加快，主要为开发商提前冲年中业绩，部分项目吹风涨价；外围三水、高明仍以续销为主。 肇庆 5 月整体市场环比量升价稳，成交环比上升32%，同比下降17%，降幅收窄4个百分点，价格战与渠道战持续。 鼎湖多盘月底提前促销抢跑；四会部分项目调价5%左右促销，以价换量有效果；大旺维持低价，4月优惠政策出尽5月趋于温和。 深圳 5月供应环比虽有所增长，但仍处于去年较低水平，持续低供应；成交同环比分别下降32%和8%。 深圳维持高政策敏感，近期楼市较淡静。二手市场整治执法力度加强，市场趋于理性。 东莞 5 月供应仍受限，同环比下降约20%，项目以顺销为主。成交同环比上涨18%和24%，整体市场热度高。4 月以来有个盘结构性单价突破价格天花板，定价超4万元/㎡。 城区、临深交投热烈，城区主要是供应不足，临深区域受深圳市场带动影响持续火热。 惠州 4月底供应高峰褪去，5月供应同环比下降36%和61%。成交同比下降17%，但环比回升12%。价格受限价影响，整体持稳。 五一期间受供应限制，成交一般，楼盘现场冷热不均，客户趋向理性谨慎；五一节后，供应从中旬开始回升，各片区网签随之回暖，其中小金口、马安板块较热。 珠海 5月供应持平上月，但同比下降72%，仍在供应低位。成交仍在修复通道中，同比下降28%，降幅收窄12 个百分点；但环比热度有所回升，增幅为44%。 斗门、金湾片区推货频繁，典型项目去化率超75%，部分项目外地客户有回流的情况。 江门 5 月供应不足，同环比降幅为60%-70%。成交同环比上升8%和 14%，前期积压需求释放，市场热度较高。 五一带动成交“小阳春”，推货以小步快跑为主，成交集