上海市房地产市场走势分析预测报告.pptxVIP

;病症一：楼市疲软，销售量骤减;;97年市场低谷，市场不成熟;;;从数据看，上海土地可供开发量连年减少，07年尤为明显;6649万平方米可供开发建筑面积可以维持3年左右市场需求;根据新开工量约等于三季度后供给量的规律，今年下半年，上海住宅市场约有750万的供给量;市场销量相对乐观估计〔平均132.56万方/月〕 市场销量相对悲观估计〔08年水平92.96万方/月〕;轻度流行性感冒;;市场陷入死循环;同时，政府对于房地产行业不断泼冷水;;资金从哪来？缺口有多大？;各种来源占比;;由此，通过回归分析，我们可以得到关系式： Y= -193.884+0.9051x1+2.535x2+0.866x3+0.745x4+0.477x5-4041.654x6-4102.949x7 其中： x1——国内贷款 x2——利用外资 x3——自有资金 x4——其他资金 x5——定金及预付款 x6——存款准备金率 x7——利率 ; 回归方程拟合优度检验 由数据分析软件得出：;x1国内贷款-----该指标主要受到存款准备金率及利率的影响，本报告假设国内贷款有三种情况： 一，国内贷款按照6%的速度自然增长； 二，存款准备金率及利率上调，国内贷款受影响规模缩减； 三，存款准备金率及利率上调，国内贷款规模维持07年水平不变。 X2利用外资------假定不变 5月底央行上海总部印发?上海市信贷投向指引(2021年修订)?(下称?指引?)，强调要限制对外资 投资房地产领域的信贷投放，禁止违反法律法规和国家政策发放贷款; X3自有资金------目前我国开发商自有资金比例在不断下降，乐观假设自有资金为投资额的30%〔历史数据〕； X4其他资金------假定不变 X5定金及预付款----按照08年上半年水平测算，假定资金缺口局部都由定金及预付款来补足； X6存款准备金率----根据目前经济形势，分别做不变和上调一次估计； X7利率-------7月1日，央行行长周小川：不排除提高利率对抗通货膨胀，在此对利率分别做不变和上调一次估计；;;;;;由关系式：上海住宅销售量=5644297-225.8×住宅销售价格-1755988×累计供求比 住宅销售价格按照目前6月份销售均价13325元/㎡计算； 累计供求比短时间内根本保持稳定，取08年上半年均值1.11.;;根据关系式： 国内贷款增长速度存款准备金率-13.2198利率 存款准备金率及利率各上调0.5个百分点，那么贷款本钱增加，贷款增速放慢;;由关系式：上海住宅销售量=5644297-225.8×住宅销售价格-1755988×累计供求比 住宅销售价格按照目前6月份销售均价13325元/㎡计算； 累计供求比短时间内根本保持稳定，取08年上半年均值1.11.;;虽然存款准备金率及利率各自上调0.5个百分点，会使得贷款本钱增加， 但是因其影响滞后性，贷款短期内明显下降可能性不大 因此，假设国内贷款保持07年水平不变，为583.66亿元。;;由关系式：上海住宅销售量=5644297-225.8×住宅销售价格-1755988×累计供求比 住宅销售价格按照目前6月份销售均价13325元/㎡计算； 累计供求比短时间内根本保持稳定，取08年上半年均值1.11.;数据合理性验证;特别说明：以上假设只考率了国内贷款因素，还需注意…;考虑以上因素，未来一年，上海房价合理降幅为15%-20%;例证一：金地未未来;金地未未来降价引起了市场的热烈反响，2周内成交3万㎡，成交业绩明显优于竞争楼盘。;古北板块的御翠豪庭6月6日推出636套中小户型房源，均价在34458元，比3月均价下降10000元，降价幅度到达25％，跌至去年年中水平。考虑本期产品的特殊性，降幅约为15%-20%。 降价受到热捧，开盘2周成交200套，一改年初成交萎靡的状况。;;从CPI与GDP走势关系看，CPI峰值与GDP峰值有2年的时间差 预计到2021年末，CPI出现回落， GDP增长率到达新