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最新 精品 Word 欢迎下载 可修改 上海市x山工程分析报告 目 录 目 录 1 一、总论 2 1.1 工程简介 2 工程概况 2 工程规划总体要求 2 工程建筑面积指标 2 1.2 编制依据 2 1.3 主要经济技术指标 3 1.4 结论 3 二、市场分析 4 2.1 宏观环境分析 4 城市概况 4 经济开展状况 4 居民生活水平 5 2.2、房地产市场分析 5 房地产市场综述 5 板块特征 6 未来开展趋势 7 三、工程周边环境 7 3.1 工程周边环境分析 7 周边环境 7 分析 8 3.2 竞争性楼盘分析 8 四、工程定位 9 4.1 总体定位 9 4.2 产品定位 10 4.3 客户定位 10 4.4 价格定位 11 五、财务效益 12 5.1 销售收入测算 12 5.2 建设投资估算 12 5.3 不确定性分析 13 5.4 经济效益评价 13 ? ? ? 一、总论 1.1 工程简介 工程地块位于金山区金山新城中心城区杭州湾大道以东、卫阳南路以西、龙源路以南、板桥东路以北。土地面积142868平方米，土地用途为居住。 工程地块所处区域属于规划中的金山区城市中心区，西北面临近区政府、西面临近中央大道，附近市政、生活和商业配套都在完善之中。东面是山阳居住区，邻近的有山鑫联城花苑，现正在建配套的菜场和商场。南面集中了蓝堡爱琴海、金海岸花园、海上明珠园等多个中高档楼盘。 工程占地面积142868平方米，规划建设一个大型中高档居住区，土地使用年限为70年，规划容积率为1.1, 其中多层1.4, 非独立式低密度住宅0.7, 建筑密度多层30%，非独立式低密度住宅25%，绿化率40%。机动车泊位按0.7个/户配置。 工程总建筑面积180184.8平方米，住宅局部155654.8平方米，其中多层124523.8平方米，别墅31131平方米；车位局部23030平方米，配套1500平方米。 1.2 编制依据 本报告根据目前可获取的资料，结合有关的政策法规和金山区有关规划，在实地考察与市场研究的根底上，通过客观分析和经济评估，为工程投资提供科学的决策依据。 此外，本报告编制依据还有： 1、上海市国有土地使用权出让合同。 2、上海市土地资源管理土地出让公告。 3、上海市规划管理局?城市设计管理技术规定?关于住宅小区建设工程规划设计要点和土地利用条件和要求。 ? 1.3 主要经济技术指标 占地面积 142868m2 总建筑面积 180184.8 m2 其中： 住宅 155654.8 m2 多层 124523.8 m2 叠加/联排别墅 31131 m2 车位 23030 m2 配套 1500 m2 容积率 1.1 建筑密度 30% 绿化率 40% 机动车停车泊位 940个 1.4 结论 本工程在目前市场行情下，总投资555,889,936.72元，销售收入658,784,392元，税后利润44,221,695元，投资收益率为8.0%。从敏感度分析来看，本工程风险性较大。故本工程从经济上不可行。 ? ? 二、市场分析 2.1 宏观环境分析 金山区位于上海市西南，杭州湾北岸，处在沪、杭、甬及舟山群岛经济区域中心和长三角都市圈枢纽地带。西连浙江省平湖市、嘉善县，东邻上海市奉贤区，北接松江区和青浦区。全区陆地总面积586平方公里，辖14个镇、1个街道，现有人口55万。 金山区境内有沪杭高速、同三高速、莘奉金高速等高速公路网络。沪杭铁路金山支线直达金山城区。南部沿海申甬车客渡码头开辟了舟山、宁波等地海运航线。黄浦江支流贯穿全区各镇，成为内河运输主动脉。到2022年，金山将形成“三纵两横〞五条高速公路和“六纵六横〞区域干线公路网架。杭州湾跨海大桥建成后，金山将成为浙江快速进入上海的桥头堡。嘉金高速建成通车后，金山北出上海的时间将大大缩短。 2021年1-3季度金山区完成国内生产总值99.51亿元，按可比价格计算比去年同期增长26.1%，增速比去年同期高出7.3个百分点，预计全年增长将超过24%。结合2021年开展情况来看，金山区经济开展开始步入高速增长期。 2021年1-9月份金山区完成全社