工业区田园综合体特色小镇土地开发方案.pptxVIP

资源共享· 优势互补· 互利共赢· 共同发展 项目介绍 Program Introduction 第1页 产业项目计划 合作模式计划 投资SWOT分析 第一部分 第二部分 第三部分 资源共享· 优势互补· 互利共赢· 共同发展 第2页 产业项目计划 第3页 合作模式 投资模式 成本组成及收益起源 政策依据 合作内容 土地一二级联动开发步骤 资金需求 第4页 投资模式 上述四个工业产业园开发过程要本着“资源共享、优势互补、互利共赢、共同发展”标准，依据业态导入情况，成熟一片开发一片，分批分阶段实施园区开发。 拟采取“股权合作+土地一二级联动开发”模式。作为区属投融资平台恒通集团，与社会资本方共同出资设置项目运行企业，结合城镇棚改政策，按照智慧城市建设标准，负担各个产业园项目标土地整理、前期市政建设、房地产开发（含工业、民用、公用房产）以及园区后续多元化运行服务业务。 股权合作模式 A 土地一二级联动开发 B ＋ 第5页 政策依据 在现行政策框架范围内，园区开发暂无其它适用模式，如社会资本方提出愈加合理方案，可吸收完善。 园区开发 财预 [] 87号 国发 [] 37号 财预 [] 62号 财预 [] 50号 财综 [] 4号 《吉林省土地管理条例》 国土 [] 17号 第6页 合作内容 01 产业园项目土地整理 03 房地产开发 02 前期市政建设 04 园区后续多元化运行服务业务 第7页 土地一二级联动开发步骤 第8页 土地一二级联动开发流程 市政建设 土地整理 土地收储 SPV摘牌 转让（入股） 第9页 土地一二级联动开发步骤 1 2 土地整理 市政建设 包含房屋和土地征收、赔偿、安置，土地整理步骤拟结合棚改和财经政策，采取政府购置服务方式实施,地块内房屋及从属物征收赔偿由恒通集团以棚改方式完成，地块内集体土地征收由社会资本完成。 水电气暖路等市政建设土地开发前期费用（争取十通一平条件），新建安置小区，红线内可由恒通集团经过棚改方式实施，也可由社会资本实施；红线外由社会社会资本负担。前期开发费用纳入土地开发成本，区政府不负担给付义务。 一级开发 第10页 土地一二级联动开发步骤 1 2 土地收储招拍挂 入驻企业土地二次转让 土地招拍挂步骤资金和税费先由社会资本负担，待区属国土和财政部门返还相关征收成本时填补土地整理支出。 经过向入驻园区企业土地使用权溢价转让或入股方式完成投资收回，并经过政府奖励方式实现收益，但政府奖励要以业态导入并实现税收为前提。 二级开发 第11页 成本组成及收益起源 在剔除土地出让金中成本返还后，测算总开发成本在18-20万元/亩（名义成本无竞争优势，降低成本方法下一步介绍）。 以往各地都是以采购服务方式完成产业园区市政建设，尤以华夏幸福基金主导实施河北固安工业园区为代表。50号、87号文出台后，此种方式不再可行，这是拟用土地一二级联动开发原因之一。 集体土地征收不可采取棚改方式实施，这是拟用土地一二级联动开发原因之一。 第12页 成本组成及收益起源 第13页 成本组成及收益起源 土地整理服务费 01 以政府购置服务方式实施，服务费不高于土地整理成本8%。纳入地方政府刚性预算。 土地开发收益 02 取得土地后，向入驻园区企业进行土地溢价转让或土地使用权入股企业方式实现土地开发收益。 房地产开发收益 03 依据入驻园区企业需求，运行企业可负担其工业、民用、公用房屋开发建设工作，在保障园区企业直接快捷入住同时实现收益 运行服务收费 04 运行企业对入驻园区企业提供多元化运行服务，主要包含工商注册、项目标各项行政审批、物业管理、优惠政策落实、事务协调、融资帮扶等各种服务，实施园区设计、投资、建设、运行、管理、维护一体化运作，提供一揽子公共产品和服务。 招商奖励及成本返还 05 土地出让金中征拆费用和前期费用以及纯收益80%，在出让金清算后完成后马上返还。在引进业态实现税收后按照其固定资产投资额5%-30%，给予社会资本方招商奖励，以降低开发成本（社会资本开发成本与引进企业投资额成反比）。 第14页 资金需求 开发面积 01 资金需求 02 前述..... 依据测算开发成本结合拟开发面积，总体资金需求...元。此测算数据未考虑特色小镇和田园综合体项目标房屋开发及景观建设成本，同时因棚户区内房屋与集体土地详细面积占比无法入户详测、园区已完成大部分基础设施建设、项目设计未完成等原因，尚不准确。因为各项目均按照成熟一片开发一片标准实施，全部投资均为滚动投资，所以标准上应一项目一测算。 第15页 规划图示 第16页 投资SWOT分析 投资优势 投资机会 投资劣势 投资风险 第17页 投资优势 投资优势 经济方面 政治