18-内房股简介45接轨国际的大陆地产商.pptxVIP

内房股：接轨国际资本市场的大陆地产商房地产行业首席分析师：侯凌中; 内房股概况 2. 板块发展简史 3. 重点公司介绍 4. 附录 ;1.内房股概况 ;本次讨论定义：香港上市、以内地的地产开发及物业投资为主营业务的公司 不包括产业链上其他相关业务的公司（如房产信托、地产中介、物业管理、一级土地开发等） 不包括有内地地产业务、但属于非主营业务（以营业收入比例计算）的公司，如中铁建、中交建、中信泰富、上海实业、金鹰商贸等 不包括主营业务为海外地产的万科海外置业 不包括香港业务占比重更大的港资地产商，如新鸿基、和黄、信和等 包括港资背景、专注于内地业务的新世界中国、瑞安等 本次讨论不涉及香港以外上市的内房股（新加坡的仁恒置地、纽约的鑫苑置业等），但会多处提及A股的万科等公司作对比 ;房产信托：汇贤产业信托、春泉???金茂投资、越秀信托 地产中介：合富辉煌、富阳中国 物业管理：彩生活 一级土地开发：中国新城镇 内地业务比重日益增加的港资地产公司：恒隆、九龙仓 ;股东背景 国企：中海、华润置地、方兴、越秀地产… 民企：碧桂园、龙湖、恒大、世茂… 港资：瑞安、新世界中国… 产品类型 住宅：绝大多数为住宅地产商，也是本次讨论重点 写字楼：SOHO中国 零售商业：宝龙、五洲 商贸物流：华南城、毅德 产业园区：光谷联合、亿达 地下人防商场：人和 ;;总数量约有90家，总市值1.4万亿；最大市值中海，1800亿港币 A股上市的地产商数量更多（约140家、估计含地产产业链其它公司），但大中型公司较少 A股：万科、保利、招商、金地、绿地… 港股：中海、华润、碧桂园、世茂、恒大、龙湖、绿城、雅居乐、融创、远洋… ;港股上市公司，通常大公司估值更高、小公司估值低；A股上市公司，大公司估值偏低、小公司估值相对更高 原因：境外机构投资者是绝对主流，尤其对国内地产持谨慎态度，倾向于规模大、风险低的大公司；A股相对散户较多，更看重小公司的成长性或者说股价炒作空间；风险偏好有差异 ;; ;港股上市的香港地产公司（以香港区域业务为主），约有113家，总市值港币2.0万亿（最大6家已占1.1万亿），最大市值长江实业3200亿 开发业务活跃、每年都有新项目的，仅5-8家，所占一手市场份额超过90% 市值对比：中移动1.7万亿、汇丰1.5万亿、建银1.4万亿、腾讯1.2万亿 ; ;;2. 板块发展简史 ;1992年，中国海外发展（0688）作为最早红筹股之一上市 1996年，华润北京置地（1109）分拆上市，第一支真正意义上的、纯粹的内房股 1997年，北京国企北辰实业H股上市；2006年A股上市成为唯一A+H地产商 1998年，合生创展上市，第一支民营地产股 1999年，港资新世界中国分拆上市，首家土储过千万平米地产商 2004年，业内首次出现年销售过百亿的公司，而且是两家：合生创展和疯狂扩张的顺驰中国；但同年顺驰香港上市融资失败，资金链断裂，一年后孙宏斌被迫将顺驰的控制权转让给一家香港上市公司（路劲） ;;开始与香港本地地产商区分、出现内房股概念，并成为资本市场热点 规模房企排队上市 2005年：富力、雅居乐；越秀房产信托，第一支境外上市房地产信托 2006年：世茂、绿城… 2007年：远洋、SOHO中国、方兴、合景泰富、碧桂园… 非主营地产的上市公司也开始转型为内房股：五矿建设 2007年碧桂园的上市，内房股在资本市场史上的最高潮 招股价相当于市盈率21倍，筹集资金129亿；认购的股民数量达到全港人口的十分之一，冻结资金3300亿、超额认购250倍 代码2007的碧桂园，成为香港2007年股王。4月份招股价5.38元，年内最高超14港币、市值逾2000亿，成为内房股新龙头，造就中国首富 内房股股价狂飙，三年内中海/华润的股价最多上涨逾900%/1400% ;2008年，金融风暴来袭，股市整体大跌，内房股也未能幸免于难 境内地产市场销售低迷，让前两年大举扩张的富力、绿城陷入资金困境，从此被资本市场贴上高负债、高风险的标签 2007年未能上市的恒大、龙湖等公司，濒临破产 年内仅有的两家上市：建业地产和人和商业 2009年，朱孟依因黄光裕案件被调查，合生创展从此一蹶不振 2009年，感谢四万亿 行业回暖、股价反弹，资本市场重拾信心，掀起新一轮IPO高潮：恒大、龙湖、恒盛、华南城、花样年、佳兆业、宝龙、明发、禹洲… 继续有非地产上市公司转型内房股：越秀地产、保利置业… 恒盛地产超越龙湖、恒大完成2009年最大内房股IPO，融资额105亿、招股价4.4港币（该公司随后连续4年不能完成自定销售目标，股价一路下滑至约1.0港币；2013年大股东曾提议私有化，未获通过） ;2010年初政府开始地产调控；境外投资者比境内投资者对政策风险更敏感。内房股在股票市场上彻底失宠，被列为