第十四章租赁合同.pptVIP

2、租赁物权利瑕疵担保义务 1）权利瑕疵担保义务，是指出租人应当担保不因第三人对租赁物主张权利，而影响承租人租赁物的使用、收益。权利瑕疵担保义务是法定义务。 * 合 同 法 学 第三十页，共五十七页。 2）出租人承担权利瑕疵担保义务需满足以下三个条件： ①第三人就租赁物向承租人主张权利，且该权利妨碍承租人对租赁物的使用、收益。 ②第三人主张的权利须发生在租赁物交付之前。 ③合同订立时，承租人不知道有权利瑕疵。 * 合 同 法 学 第三十一页，共五十七页。 3）【2000】44号 第66条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。 * 合 同 法 学 第三十二页，共五十七页。 3、租赁物的瑕疵担保义务 1）租赁合同中出租人对租赁物的瑕疵担保义务不同于转移财产所有权的买卖合同中卖方的瑕疵担保义务，它以保证承租人依约对租赁物正常使用、收益为限度。 * 合 同 法 学 第三十三页，共五十七页。 2）出租人承担物的瑕疵担保义务须符合两个前提条件： ①租赁物在交付时及租赁期间发生物的瑕疵； ②承租人在合同订立时不知道标的物存在瑕疵，同时不存在出租人免责的事由。 * 合 同 法 学 第三十四页，共五十七页。 4、维修义务与费用偿还义务 221条 维修通常发生于租赁物破损、老化的情况下，如果是因为承租人的正常使用使标的物破损、老化（包括磨损）的，出租人有维修义务，如果由于承租人的故意或者过失，致使租赁物破损，自当由承租人承担责任，由承租人自负经费维修。 1）有益费用—同意；改善 2）必要费用—维持 * 合 同 法 学 第三十五页，共五十七页。 5.出卖租赁房屋的通知义务。 承租人优先购买权的实现，需要出租人在出卖房屋前履行通知的义务。 如未通知承租人，出租人与第三人订立的合同属于待定合同。 * 合 同 法 学 第三十六页，共五十七页。 小刘租老张的牛耕地，由于牛患病，在耕地时牛意外死亡。下列选项中正确的是（）。 A、小刘要对老张承担违约责任 B、小刘要对老张承担侵权责任 C、小刘要对老张承担损害赔偿责任 D、老张自己承担损失 * 合 同 法 学 第三十七页，共五十七页。 二、承租人的主要权利和义务 （一）承租人的主要权利 1.依约受领租赁物的权利。 2.使用、收益权。 3.对新所有权人的对抗权。 4.优先购买权。 5.合同解除权： 6.共同居住人的承继权。 * 合 同 法 学 第三十八页，共五十七页。 承租人解除租赁合同的3个-【2009】11号 　　因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持： (一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的; (二)租赁房屋权属有争议的; (三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。 　 * 合 同 法 学 第三十九页，共五十七页。 优先购买权。 租赁期间，出租人出卖租赁房屋的，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 * 合 同 法 学 第四十页，共五十七页。 合 同 法 学 第十四章 租赁合同 教学目的： 通过本章的教学，使学生掌握租赁合同的概念、特征；租赁合同的内容及法律效力；房屋租赁合同的基本内容。在学习中注意租赁合同和融资租赁合同的关系；注意房屋租赁合同与《房地产法》及《土地管理法》的关系。 * 合 同 法 学 第一页，共五十七页。 法释【2009】11号 最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》25条 * 合 同 法 学 第二页，共五十七页。 本章要点： 1、租赁合同的特征。 2、出租人的瑕疵担保责任。 3、承租人的义务。 4、转租中的出租人、承租人、次承租人的关系。 5、不定期租赁合同的解除规则。 * 合 同 法 学 第三页，共五十七页。 第一节 租赁合同概述 第二节 出租人与承租人的主要义务 第三节 租赁合同的特别效力 第四节 租赁合同的风险负担 * 合 同 法 学 第四页，共五十七页。 租赁合同 效力 特别效力 物权化 风险负担 特点 分类 形式 内容 出租人 承租人 交付租赁物 瑕疵担保责任 维修费用偿还 出卖的通知 按约使用保管 按期支付租金 终止返还义务 不作为义务 租赁的物权化 * 合 同 法 学 第五页，共五十七页。 李某与刘某签订一房屋租赁合同。根据所学的《合同