深圳南山田厦马家龙厂房改造项目定位报告.pptVIP

马家龙厂房改造;项目解析;项目位于南山高新技术产业园西面，在大新路与艺园路交汇处的马家龙工业区;马家龙工业区是南山区46个旧工业区中计划首个进行升级改造的工业区。 ;交通环境分析;项目周边现状：工厂和生活区共同存在，项目周边环境较差，市政配套设施不完善。;东; 项目周边商业配套主要以餐饮为主，其服务对象边厂区的外来务工人员，餐饮档次低端，环境布置简陋，消费价格偏低。其余商业分布有小百货店，小精品店，五金店，低端唱片销售点等等，主要服务于周边厂区的外来务工人员。商铺租金约为80－120元/月/㎡。;项目解析;本项目处于马家龙工业区，是南山区首个进行升级改造的工业区，片区整体改造定位是现代服务业外包基地、都市产业创意设计中心和高新技术产业研发基地。结合项目自身的特点，借助于片区改造升级，通过自身改造，可以优化自身产业结构及完善片区服务配套功能。;项目解析;概论;工业地产概念与特性 工业地产是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。工业类用地上可建的建筑物用途通常包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。 工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇、创意产业园等。 工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。 在我国，工业房地产土地的批租年限为50年。 ;在国外，工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱； 在我国沿海城市，工业地产正成为众多开发商争抢的对象； 目前中国的制造业仅占全球的7％，要成为“世界工厂”或要赶上美国27％、日本30％的市场占有率还有很大上升空间。 ; 工业园区开发模式 主体企业引导模式 工业地产商业模式 综合运作模式 ;大背景：市场需求驱动——全球产业战略转移、加入WTO 主要载体：主要载体——工业开发区大量建造 经济、政策利好：需求旺盛、政策调控、不断升温，发展迅速（北京、上海、深圳） 开发商：低成本、高回报，政策补贴;资金需求量大，物业服务新课题 ;工业物业满足使用的前提：综合成本最优 大型???业对工业物业需求特点 1.自成体系，功能结构完善 2.要求配套服务齐全 3.用地面积大，市区发展受限 4.综合成本最优——选择偏远 中小型企业对工业物业需求特点 1.都市型工业 2.产业链配套补充，互动型 3.用地面积小，灵活 4.流转快、物流成本低——选择市内、接近物流平台 ;深圳工业地产发展特点： 1.大型产业园向关外转移。 2.城市中心内原有的工业地产功能转化。 3.随着产业和城市发展，总体需求逐步加大。;工业地产开发模式;1;采用模式;以研发、创意为主的工业地产开发模式;本项目适合采用的模式;;本项目适合采用的模式;都市型工业地产开发模式;深圳案例研究;特区内部分工业区发展启示;华强北工业区;福田田面村改造－设计之都;八卦岭工业区;工业片区在转型发展过程中是单一功能向多元功能的转换的过程，转化过程中市政、交通环境的改善是片区进一步发展的基础要素； 原有工业优势产业片区最终发展成为产业相关综合服务区，随着生产成本和土地价值的上涨，无核心产业和综合规模优势的工业区最终发展成为城市商贸综合服务区； 工业区在发展转型过程中，产业流通起到关键性作用，大型企业、专业市场起到了片区转型的带动作用； 政府规划和政策引导在片区发展过程中起了关键性的作用； 整个片区商业价值的提升依托于片区产业特色的形成，项目的发展要依靠片区环境改善，项目也能对片区产生提升带动作用。;项目解析;地位：深圳四大支柱产业之一，以高新技术产业为主导的工业发挥了经济增长的龙头作用。;2006年 1—9月，深圳市实现高新技术产品产值为4092.73亿元，比上年同期增长22.06％。 ;市高新技术产业、先进工业、加工贸易、“三高”创汇农业和生态旅游基地;深圳市高新技术产业园区（以下简称深圳高新区）成立于1996年9月，面积11.5平方公里，是国家科技部“建设世界一流科技园区”发展战略的首批试点园区之一。2006年，高新区实现工业总产值1601.74亿元，同比增长17.09%；是96年高新区建区之初的16倍；高新技术产品产值1551.65亿元，同比增长17.17%；工业增加值326.72亿元，同比增长25.14%；出口创汇74.5亿美元；累计实现税收330亿元。2006年，高新区在占全市0.6%的土地上实现每平方公里工业总产值139.28亿元。;1996年－2006年深圳高新区高新技术产品产值及高新区工业总产业值;深圳高新技术产业发展启示;写字楼宏观市场分析;历年销售分析;月销售面积;0;0;项目解析;发展模式定位;SWOT分析;跳出自我思维、立足南山高新技术产业片区来看待项目在整个片区功能定位； 有效利用政府资源、规