土地一级开热点难点问题发实务解析.ppt

土地一级开发热点难点问题解析 地方打折卖地成风 底价成交成常态 土地一级开发是指政府在出让土地前，对土地进行整理、投资和开发，将生地变为熟地的过程。 其目的是“生地做熟、毛地做净” ，使土地具备可建设的条件，具备高投入的属性。 由于政策环境不完善，项目开发链条较长、涉及面较广，资金投入大，使得土地开发风险也很大。 而由于对资金需求量大，土地一级开发融资问题已经成为土地开发的瓶颈。 定义 土地一级开发概念界定 土地一级开发，即土地前期开发，是指按照土地利用总体规划、城市规划、土地储备计划等相关规划的要求，由土地一级开发主体对一定区域内纳入储备的土地进行地上建筑物的拆除、地下障碍物的清除、土地平整等土地整理工作和市政基础设施建设（如“七通一平”等），使该区域内的土地达到供应条件的行为。 土地一级开发与土地储备之间的关系  土地储备 土地收储 土地一级开发 净地开发 由政府负责组织完成征地拆迁安置和补偿，并垫付所发生的费用。 征地拆迁后的净地交由土地一级开发企业进行市政基础设施配套和公共设施配套建设，形成熟地后进行储备或出让。 特点 1.资金密集，资金需求量大。 土地一级开发业务是属于资金密集型业务，资金需求量大，占用时间长，流动性差，使用集中，致使土地一级开发企业资金严重不足。 土地招拍挂出让方式的规定，阻隔了房地产开发一二级联动的“小步走，快速跑”的运作方