金地武汉京汉大道项目定位与物业发展建议.pptVIP

* 区域内供应户型区间分布分析 一房 两房 三房 四房 金色家园二期 观湖铂金公寓 融科天城 汉口中心嘉园 武汉天地 晋合世家 锦绣长江 汇豪邸 天下国际公馆 50 ７0 ８0 ９0 １００ １１０ １２０ １３０ １４０ １50 １７０ 金都汉宫 ２００ ２２０ 建筑面积㎡ 统计各类城市豪宅户型，会发现从两房~四房以上，产品线全被覆盖， 所以我们很难寻找到能避开武汉天地和融科天城的户型产品类型； 户型定位从项目的发展方向开始，到客户购买的原因和心理入手，避开单纯的以户型竞争差异化思考维度，而以符合自身要求的角度出发。 城市豪宅主力户型区间： 二房：90㎡左右 三房：130~170㎡以上 * 影响户型定位的几个因素：客户置业心理、 52%的小户型指标、项目定位、规划条件 核心价值 区别于资源型豪宅的根本价值点所在： 依托城市核心区价值，打造真正拥有绝对便利生活、顶级服务概念的、营造富人生活圈层的、具有收藏价值投资价值的奢侈性公寓产品 顶级奢侈性服务公寓 超大户型 客户置业 原因心理 酒店公寓式户型 舒适户型 项目定位 长期居住选择：近郊别墅、城市资源豪宅； 本项目不会成为长期居所，房间数量不需要多，四房以上将带来高风险。 临时居住、对城市核心奢侈品的占有，有一房两房足以犒赏自己； 因对顶级服务和配套的认可、在此居住身份的彰显何城市中心的便利生活，选择一家人短时居住，但需要房间数量不多，一家三口或两口足以 * 影响户型定位的几个因素：客户置业心理、 52%的小户型指标、项目定位、规划条件 吸引点：城市中心的便利、顶级服务配套、居住身份感的彰显、对城市中心奢侈品的占有； 诉求点：使用面积舒适的短时居住、而非追求房间数量的多寡 。 顶级奢侈性服务公寓 超大户型 客户置业 原因心理 酒店公寓式户型 舒适户型 项目定位 购买理由不充分； 且极大增加大户型在淡市销售风险。 总价可控，完全满足需求； 风险相对较低。 具备潜力，但为控制风险，需要控制数量。 * 户型定位原则：一房两房将是户型主流，而三房则需控制比例，四房以上户型可以在超高层顶层出现 户型 面积区间 （㎡） 面积比 套数 套数比 一房一厅一卫 50~60 30~35% 约340套 约48% 两房一厅一卫 80~90 15~20% 约250套 约34% 90~100 约20% 三房两厅两卫 150~160 15~20% 约70套 约10% 三房两厅两卫 130~140 10~15% 约55套 约8% —— —— 100% 约715套 100% 为追求进一步舒适度一房两房面积要比一般小户型面积放大； 三房比主流居家三房户型偏豪华，同时控制总量。 * 方案一：两栋塔楼低层区排布小户型，但小户型之上的高层区大户型的深化将可能受到限制 从最优化的逻辑来看：本项目最应该将小面积一房两房排布在两栋塔楼的低层区； 既有利于规避轻轨对豪华户型的影响，也利于价值的最优排布； 在公寓类的小户型上方的大户型的梯户比组织将遇到瓶颈，很可能导致大户型的户型结构极差，增加大户型销售风险。 需要设计院尝试一下，低层区做小户型的公寓，高层区做大户型是否能够满足大户型的舒适度，探讨高楼层形成的大户型其户型结构是否能够接受。 偏大户型 小户型 * 方案二：将小户型和大户型分开两栋设计，将使各尺度户型均衡得到最大的优化空间 偏大户型 奢侈性公寓式住宅 舒适小户型 酒店公寓 小户型、大户型分作两栋，能最大限度保证两房、三房的户型舒适度，且大、小户型分栋设置，保证使用上的纯粹性。但高低区的价值均衡难以实现，只能通过价格策略来进行调整。 * 商业定位——形象时尚，业态高端，演绎城市高尚生活的商业功能组合 商业形象对于项目突破周边陈旧形象有重大意义； 临街商业是项目形象和档次感最直接的展示面； 独特的高端形象和高端的业态功能可以提升项目价值感。 商业的定位和档次直接承托住宅价值 商业的档次和业态需要和项目目标客户的生活层次相对应； 项目需要通过商业引导财富人士高尚的生活方式； 商业是项目倡导的生活方式的重要部分 项目商业定位的三个关键词 力求高价 业态高端 引领生活 化解风险 衬托档次 增加价值 项目的商业定位： 利用超高层裙楼商业加独立集中商业，打造时尚、高端，代表财富生活方式，能博取高售价的商业。 * 整体定位 项目背景 目标解析与核心问题界定 解决方案的市场挖掘 案例借鉴 方案评价与选取 物业发展建议 * 方案评价以符合项目特点的结构化标准作为评判过程，以核心目标为最终导向 外部市场环境 来自客户定位的不同取向 在未来竞争体系中的占位 市场对不同方案的接受度 内部方案特征 不同方案的产品优劣势比较 不同方案的风险点比较 不同方案的发展潜力比较 针对不同方案的经济测算 经济方案对比