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2022年房地产行业研究报告 　　房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括：土地开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。 　　据企洞察发布目前我国共有各类房地产相关企业240万家。2021年新注册企业46.4万家，同比增长14%。吊注销数13.2万家，同比增长11%，净增长33.2万家。从地区分布来看，广东省目前以35.3万家企业排名省份第一，山东、江苏、四川和上海分别以19.7万家、16.8万家、12.7万家和12.6万家排名前五。从注册资本来看，100万元以内的房地产相关企业数量最多，占比为29%。100-500万元以及500-1000万元的房地产企业分别占27%和11%。注册资本1000万及以上的企业占比为33%。 　　根据2018年国家统计局发布，房地产直接从业人数和建筑行业有7072.4万人，占当时全国人口1/19。第四次经济普查中有数据显示，在5809万建筑行业人里，有3591万人属于“房屋建筑业”，其中为商业房地产服务的人数超过了4000万。 　　2021年全国房地产开发投资147602亿元，同比增长4.4%。其中，住宅投资111173亿元，比上年增长6.4%；办公楼投资5974亿元，比上年下降8.0%；商业营业用房12445亿元，比上年下降4.8%。2021年中国房地产开发企业房屋施工面积975387万平方米，比上年增长5.2%；其中住宅施工面积690319万平方米，增长5.3%。房屋新开工面积198895万平方米，下降11.4%；其中住宅新开工面积146379万平方米，下降10.9%。房屋竣工面积101412万平方米，增长11.2%；其中住宅竣工面积73016万平方米，增长10.8%。2021年中国房地产开发企业土地购置面积达到了近十年新低，为21590万平方米，比上年减少了3946万平方米，同比下降15.5%；土地成交价款突破近十年新高，为17756亿元，同比增长2.8%。 　　伴随中国高速城镇化的进程，中国房地产开发行业在过去十几年中始终保持较好的发展态势，即使在2008年收入仍然保持增长。2020年，房地产开发企业房屋施工面积926759万平方米，其中，住宅施工面积655558万平方米。房屋新开工面积224433万平方米，住宅新开工面积164329万平方米，房屋竣工面积91218万平方米，住宅竣工面积65910万平方米。 　　商品房销售面积176086万平方米，住宅15亿平方米，办公楼3千万平方米营业用房9千万平方米，商品房销售额173613亿元，房地产开发企业土地购置面积25536万平方米。2019年开发企业从业人员29.4万人，开发企业家数为99544家。 　　传统的房地产行业以住宅产品的开发销售为主，近年来随着城市中心区域住宅用地日趋减少，房地产企业开始谋求转型，加大商业地产的业务比重，并持有部分物业以期获得长期租金收益。在新型城镇化以及经济转型背景下，区域经济发展、产业结构升级势必伴随着大规模现代化产业园区及物流基地的建设。 　　房地产开发是一种专业性较强的经济活动，从项目可行性论证直至竣工交付，各环节对参与人员的专业知识与经验技能均有较高的要求。 　　2.1 产业链价值链 　　房地产行业共有五种地产：住宅地产，商业地产，产业地产，地产服务，土地开发。 　　房地产开发业是集房屋、市政、工业、建筑和商业等综合开发为一体的产业，它的关联度高，带动力强，产生了巨大的拉动效应。房地产投资对其他行业具有前向推动效应和后向拉动效应，二者之和为对各行业的总带动效应。据世界银行研究报告，发展中国家房地产投资对相关产业乘数效应为2倍以上。 　　房地产是周期之母。房地产是国民经济第一大支柱行业，带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业，通过上下游影响企业投资。地方政府依赖土地财政，房地产通过土地财政影响政府投资。房地产是居民最主要的资产配置，通过财富效应影响居民消费和信心。房地产稳，则经济稳。十次危机九次地产，全球历次大的金融危机大部分都是由于房地产泡沫崩盘所致，其他资产难以产生如此巨大的冲击。根据美国、日本、德国、新加坡等国际经验，房地产的长效机制是城市群战略、人地挂钩、金融稳定和房地产税。还有最后十年时间窗口。 　　2.2 商业模式 　　土地成本是房地产开发成本中占比最大的构成部分，土地是稀缺性资源，国有建设用地面积供应的受限于耕地红线的约束，加之各城市城区可出让土地面积逐渐减少，近年来地价迅速攀升，各色地王屡创新高，可以预