第十九章 房地产市场监管法律制度电子课件.ppt

; 第一节 房地产市场管理法律制度概述 第二节 房地产所有权和用益物权 第三节 土地用途管制制度 第四节 房地产开发用地管理 第五节 房地产开发经营管理 第六节 房地产交易管理 第七节 外商开发经营房地产 第八节 房地产权属登记管理 第九节 物业管理 第十节 违反房地产管理制度的法律责任 ;第一节 房地产市场管理法律制度概述 ; 三、房地产管理体制 （一）国务院 国务院代表国家行使国有土地所有权，对全国土地实行宏观调???，制定全国城镇住房的基本制度、统一政策，设立建设行政主管部门和土地行政主管部门。 （二）地方人民政府 地方人民政府在其权限范围内审批征用土地、建设用地，可以设房地产管理、土地管理部门。 ;（三）土地行政主管部门 国土资源部为国务院土地行政主管部门，统一负责全国土地的管理和监督工作，并对省级人民政府国土资源主管部门实行业务领导。 （四）建设行政主管部门 住房和城乡建设部是国务院建设行政主管部门。 返回;第二节 房地产所有权和用益物权 ;二、房屋所有权和使用权 （一）房屋所有权 房屋所有权，是房屋所有人对房屋占有、使用、收益、处分的权利，是房地产权利的重要组成部分。 房屋所有权包括以下要素： 1主体 2客体 3内容。①占有 ；②使用；③收益；④处分 （二）房屋使用权 房屋使用权是指房屋所有权人对房屋享有的使用权利，以及非房屋所有权人因租赁、借用、出典等原因对房屋享有的使用权利 。 房屋使用权的性质应区分所有权人的房屋使用权和非所有权人的房屋使用权。 返回 ;第三节 土地用途管制制度 ;（二）土地利用总体规划的编制原则 土地利用总体规划按照下列原则编制： ①严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地； ②提高土地利用率； ③统筹安排各类、各区域用地； ④保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用； ⑤占用耕地与开发复垦耕地相平衡。 （三）县、乡（镇）土地利用总体规划的编制要求 县级土地利用总体规划应当划分土地利用区，明确土地用途。乡（镇）土地利用总体规划应当划分土地利用区，根据土地使用条件，确定每一块土地的用途，并予以公告。 ;（四）土地利用总体规划审批程序 土地利用总体规划实行分级审批 。 （五）土地利用总体规划与其他规划的关系 城市总体规划、镇总体规划以及乡规划和村庄规划的编制，应当依据国民经济和社会发展规划，并与土地利用总体规划相衔接。 （六）土地利用总体规划的修改 经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。 ;二、土地用途管制 （一）土地按用途分类是实行土地用途管制的基础 国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为： 1农用地 2建设用地 3未利用地 （二）农用地转为建设用地必须预先进行审批是实行土地用途管制的关键 （三）集中征地审批权是实行土地用途管制的要求 （四）土地用途登记是实行土地用途管制的保障 返回 ;第四节 房地产开发用地管理 ;（二）土地使用权出让方式 1拍卖出让 ； 2招标出让； 3协议出让 ； 4挂牌出让 （三）土地使用权的出让年限 1土地使用权出让的最高年限 2合同约定的出让年限 3土地使用权出让年限的续展 ;（四）土地使用权出让的收回制度 1土地使用权者违反城市规划或土地使用权出让合同的规定而开发利用土地，被国家强制收回 ； 2土地使用权出让合同规定的期限届满，国家自动收回 ； 3在土地使用权期限届满前国家因社会公共利益的需要，提前收回土地使用权 ； 4为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的 。 ;二、土地使用权划拨 （一）土地使用权划拨的概念和特征 概念：土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付给土地使用者使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 特征： 1土地使用权划拨仅限于国有土地 2土地使