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物业管理房屋维修方案 PAGE PAGE 51 （9）公共区域内的雨、污水管道每年检查、疏通1次；雨、污水井每半年检查、清掏1次；雨、污水管道及井发生堵塞应及时疏通；化粪池清掏每年至少1次，每季度检查1次，防止外溢。 （10）建立设备设施巡视制度，有专人巡视。配电室、排污泵等每日巡视至少两次，有巡视记录。锅炉房、热力站、空调机房、高压配电室、中控室等有专人24小时值守，值守人员每班工作时间不超过8小时。 （11）每日对园区路面、景观、小品、围墙（护栏）、窨井、健身设施、儿童娱乐设施、照明设施、门禁、周界报警监视系统等巡视1次。保证设施设备能正常使用，无安全隐患。 （12）设立日常消耗物料、备件仓库，保证日常维修的及时性。仓库有完善的管理制度，专人管理，物品分类码放。 （13）使用中水系统的，确保水质达到国家中水水质标准。 （14）载人电梯日夜24小时正常运行。 （15）消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通。 （16）小区主要道路及停车场交通标志齐全。 （17）路灯、楼道灯完好率不低于95%。 特种设备维护管理 1．电梯及自动扶梯 （1）保证办公楼至少一台电梯24小时运行，电梯和自动扶梯运行平稳，乘座舒适，电梯准确启动运行，停层准确。轿厢内、外按钮、灯具等配件保持完好。 （2）电梯和自动扶梯应经有资质的检测机构检验合格，应由专业资质维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，在有效期内安全运行。 （3）应有专业人员对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理，并应做好日常电梯运行的巡检与记录。 （4）电梯发生一般故障，一小时内专业维修人员应到场修理。发生电梯困人或其他重大事件时，物业管理人员应及时处理，专业维修人员应在30分钟内达到现场进行抢修。 2．空调系统 （1）对空调系统的维护保养应该按照规定的频次进行。 （2）定期对空调系统进行检查，测试运行控制和安全控制功能，记录运行参数，分析运行记录。 （3）定期检查冷却塔风机变速齿轮箱、淋水装置、循环泵、电器控制箱，保证冷却塔及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的冷却水。 （4）定期对空气处理单元、新风处理单元、风机盘管、滤网、加湿器、风阀、积水盘、风机表冷器进行清洗和保养；定期清洗和更换空调机组的空气过滤器、冷凝水积水盘和冷凝水管道。 （5）定期进行循环泵、空调主机、冷却风机电柜主电路螺栓紧固，测试绝缘值，作好记录。 （6）定期对空调系统主机、水泵、电机、管道、膨胀水箱、集水器、分水器进行检查保养。 （7）各种管道完好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏现象。 （8）保证冷冻主机及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的冷冻水。 （9）保证采暖热水及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的采暖热水。 （10）对空调循环水质进行维护保养和水质分析，保证水系统内的水质符合国家标准要求。 （11）定期检查空调机组马达、风机的运转情况，记录运行参数。 （12）定期安排对新风量、排风量的测定。 （13）应考虑定期安排对空气品质的测定。 （14）定期安排对风管系统的清洗。 第八部分 小区房屋维修维护方案 房屋维修维护管理 1、每年1次对房屋共用部位及共用设施设备进行安全普查，根据普查情况制定维修和管理计划，上报委托方并组织实施。 2、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，保证房屋的使用功能和安全，杜绝安全事故的发生，填写检修记录和保养记录并确保记录的完整和真实。 3、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况。需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，按有关规定办理。 4、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。 5、保持公共区域玻璃、门窗配件完好，开闭正常，需要维修的两个工作日内完成；照明设施一般故障（损坏的灯座、灯泡、开关等）在两天内安排修复完成，其他故障5个工作日内完成，保证楼道照明灯具90%能正常使用；墙面、顶面粉刷层发现剥落或污损，应每1个月集中安排1次修补、除污；步行梯、楼房散水等设施，保持基本完好和使用功能，需要维修的，每1个月集中1次进行维修。 6、按照政府有关规定，每年进行1次房屋避雷检测，符合避雷规范要求。 7、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时告知和劝阻，并及时报告政府有关主管部门。 8、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。保持小区各组团、栋及单元（门）、户标志清晰。 房屋装修管理制度 房屋室内装修直接关系到物业安全和住户的生命安全等各方权益。因此，为加强物业管理，保证物业的完好和安全，保持物业辖区的整洁美观，维护全体业主的合法权益，本公司根据政府有