信托房地产贷款业务解押预售顺序的实务操作探讨.pdfVIP

信托房地产贷款业务有关解押、预售顺 序的实务操作探讨 近日在操作一笔信托房地产贷款业务时，遇到了先解押再预售还是先预售 再解 押的实际操作问题。 可参考的国家级法律文本包括《担保法》、《最高院关于审理商品房买卖 合同 纠纷案件适用法律若干问题的解释》。前者规定，已抵押的商品房进行预 售，必须 征得抵押权人的同意，并告知房产受让人。后者提出，在未履行对受 让人告知义务 的情况下，商品房买卖合同无效，受让人有权要求开发商解除合 同退还房款，并追 加相当于房款 倍的赔偿。1 实务操作中，如果真的告知受让人房产己被抵押的事实，恐怕预售就很难 推进 了，所以大部分开发商并不履行告知义务，或者仅在合同中添加不明显的 相应条款， 变相欺瞒。 对信托贷款来说，风险管理的办法有两个：一是要求开发商先还款，房 解押 之后再开始预售。但开发商如果不预售，往往没有足够的现金流偿还贷款。 二就是 先允许开发商预售，还款后解除抵押。但要尽量缩短开始预售到还款的 时间，因为 时间越长，被受让人追责的风险越大。一旦受让人集体追责，虽然 受让人对房产还 没有所有权利，在法理上信托公司依然可以及时处置抵押物， 但在情理上，受让人 如果不能从开发商处追回赔偿（假设开发商卷款潜逃），也 就不会轻易放弃已经投 入资金的房产，届时的纠纷将很难处理。 此外，还要关注地方政策，一些地方政策是明确禁止抵押物预售的，所以 必须 先解押再预售，预售的收入用来还款。此时要特别注意把握好解押的节奏- -未还款 先解押就面临着开发商抽逃资金，而信托公司又无抵押物可处置，最后 投资亏损的 严重风险。所以解押时只能一小部分一小部分解押，只要预售还款 出现问题，立马 处置剩余的抵押物，在抵押率严格控制的前提下，此时的抵押 物一定是足值的。 （但一般情况下，一定是先还款、后解押） 综上所述，基本可以总结出信托贷款的最理想模式: ① 开发商投入资金获得土地，并办理了四证。项目前期工程刚刚展开。 ② 开发商以土地和在建工程抵押给信托公司获取贷款，资金用于项目建设 （信 托公司负责监督资金专款专用）。 ③ 信托贷款期限与项目建设达到预售条件所需的时间相匹配。因为信托贷 款 是向社会投资人募集资金，提前还款会造成投资人的收益期受损，产品很难 推销， 所以信托贷款期限一般不提前，也不会展期。信托贷款的最终目的是支 持项目建设 达到预售条件。 ④ 项目预售，开发商将预售收入用来向信托公司还款，信托公司对房产进 行 解押。通过销售进度的把握、现金流的准确测算，这个预售到解押的时间可 以很短。 ⑤ 开发商用还款后的剩余预售收入继续完成项目后续建设（各地政策不一样 , 一般别墅封顶预售，楼房盖到 1/3 左右就可预售），竣工、验收、交付后收取剩 余 房价款（如果预售不是收取全款的话）o 上述只是一个理想状态下的简化模型，实务操作中，很多中小型房地产企 业的 现金流管理很不理想，这可能是因为项目定位本身的问题；可能是因为分 期建设设 置不合理的问题；可能是资金注入不足的问题。现金流管理不善，带 来了多种多样 的问题，比如贷款资金不能支持项目达到预售条件、一期预售收 入还款后不能支持 后续建设等等。 以这次遇到的项目为例。项目为纯别墅建筑，规划建筑面积 20 万平方米， 楼 面地价仅 300 元/平方米，一期建设 5 万平米，二期拟建设 15 万平方米，每 平方米 平均建设成本（不含楼面地价）达 5, 000 元以上。项目前期申请 1 亿元 贷款， 但并没有支持一期建设至预售条件，还缺少许资金，同时 2 期的 15 万平 米建筑拟 同时全部开工。 开发商以全部土地和一期在建工程抵押向信托公司申请贷款。贷款之后的 3 个 2 月，项目一期将实现预售，回流资金 亿元，但还不足以撬动二期项目开 发，必须 1 继续利用信托贷款资金直至 年半以后。 现在问题出现了。 1 如果信托期限设为 年半，则意味着一期最早预售的己经封顶、甚至装修 完毕