第六章房地产投资分析基础.ppt

现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。 第三十页，共五十七页。 现金流量图画图规则 以横轴为时间轴，从“0”点开始。“0”点表示当前时点，初投资一般在“0”点发生 “1”时点表示第1个计息周期的期末，也表示第2个计息周期的开始，以此类推。 正现金流量通常表示收入，负现金流量通常表示支出。箭头的长短表示现金流量绝对值的大小。 如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。 第三十一页，共五十七页。 P——现值； F——终值(未来值)； A——连续出现在各计息周期期末的等额支付金额，简称年值； N——计息周期数； i——每个计息周期的利率。 六、复利计算公式 第三十二页，共五十七页。 一次支付的终值系数 一次支付的现值系数 第三十三页，共五十七页。 等额序列支付的现值系数 等额序列支付的资金回收系数 第三十四页，共五十七页。 等额序列支付的终值系数 等额序列支付的储存基金系数 第三十五页，共五十七页。 第四节 房地产投资经济效果评价指标 一、房地产投资经济效果的表现形式 二、经济评价指标体系 三、盈利能力指标的计算方法 四、清偿能力指标的计算方法 第三十六页，共五十七页。 对于置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现在租金、物业增值、减少税收、股权增加等4个方面。 对于开发投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为销售收入。 一、房地产投资经济效果的表现形式 第三十七页，共五十七页。 二、经济评价指标体系 经济评价指标体系 盈利能力 清偿能力 动态指标 静态指标 静态投资回收期 资本金净利润率 投资利润率 资本金利润率 动态投资回收期 财务内部收益率 财务净现值 借款偿还期 资产负债率 流动比率 速动比率 第三十八页，共五十七页。 （一）动态指标 财务净现值（NPV） 指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。 如果NPV大于等于0，说明项目在财务上可行。 三、盈利能力指标的计算方法 第三十九页，共五十七页。 财务内部收益率（IRR） 指项目在整个计算期内，各年的净现金流量现值累计等于零时的折现率。 如果IRR大于等于行业基准收益率或目标收益率ic ，说明项目在财务上是可行的。 第四十页，共五十七页。 财务内部收益率（IRR） 净现值与折现率的关系 IRR NPV1 NPV2 i1 i2 NPV i 第四十一页，共五十七页。 第六章 房地产投资分析基础 第一节 房地产投资 第二节 现金流量的构成 第三节 资金时间价值与资金等效值计算 第四节 房地产投资经济效果评价指标 第一页，共五十七页。 本章要求 了解房地产投资的概念、进行房地产投资分析的原因； 熟悉房地产投资的利弊与风险、房地产投资经济效果的评价指标； 掌握房地产投资现金流量构成，投资、成本、经营收入和利润、资金时间价值与资金等效值计算。 第二页，共五十七页。 第一节 房地产投资 一、房地产投资的概念和类型 二、房地产投资的利弊 三、房地产投资的风险 第三页，共五十七页。 一、房地产投资的概念和类型 房地产投资的概念 房地产投资就是将一定的资金投入到房地产开发经营等活动中，以期望未来获得更大收益的投资行为。 房地产投资与其他投资方式相比既具有投资的共性，也具有特有的个性，房地产投资兼具消费和投资两种功能，房地产投资还具有较大的风险。 第四页，共五十七页。 为什么要进行房地产投资分析 因为多种投资机会往往同时存在，其中诱人的投资机会又往往不只一个，而投资者可以利用的资源却是有限的，所以投资者必须在确定的即期支出与不确定的未来收益之间做出慎重的选择。 这时，就需要有一种方法能够对各种投资方案进行评估，帮助投资者在各种限制条件下，如可承受的风险、所要求的投资收益率以及城市规划的约束等，使投资获得最大的效益。 第五页，共五十七页。 下列原因要求我们必须通过房地产投资分析才能做出正确决策。 投资的收益需要预测 收益获得的时间不同需要校正 收益的风险需要考虑 面临多种投资机会但资源有限 第六页，共五十七页。 （一）房地产直接投资 投资者直接参与房地产开发或购买的过程 1.房地产开发投资 2.房地产置业投资 （二）房地产间接投资 将资金投入于房地产相关的证券市场的行为 1.购买住房抵押贷款证券 2.购买房地产开发投资企业的债