信托房地产贷款业务解押预售顺序的实务操作探讨.docxVIP

信托房地产贷款业务有关解押、预售顺 序的实务操作探讨 近日在操作一笔信托房地产贷款业务时，遇到了先解押再预售还是先预售 再解 押的实际操作问题。 可参考的国家级法律文本包括《担保法》、《最高院关于审理商品房买卖 合同 纠纷案件适用法律若干问题的解释》。前者规定，已抵押的商品房进行预 售，必须 征得抵押权人的同意，并告知房产受让人。后者提出，在未履行对受 让人告知义务 的情况下，商品房买卖合同无效，受让人有权要求开发商解除合 同退还房款，并追 加相当于房款 1 倍的赔偿。 实务操作中，如果真的告知受让人房产己被抵押的事实，恐怕预售就很难 推进 了，所以大部分开发商并不履行告知义务，或者仅在合同中添加不明显的 相应条款， 变相欺瞒。 对信托贷款来说，风险管理的办法有两个：一是要求开发商先还款，房产 解押 之后再开始预售。但开发商如果不预售，往往没有足够的现金流偿还贷款。 二就是 先允许开发商预售，还款后解除抵押。但要尽量缩短开始预售到还款的 时间，因为 时间越长，被受让人追责的风险越大。一旦受让人集体追责，虽然 受让人对房产还 没有所有权利，在法理上信托公司依然可以及时处置抵押物， 但在情理上，受让人 如果不能从开发商处追回赔偿(假设开发商卷款潜逃)，也 就不会轻易放弃已经投 入资金的房产，届时的纠纷将很难处理。 此外，还要关注地方政策，一些地方政策是明确禁止抵押物预售的，所以