a市xxx项目房地产开发可行性研究 secret.doc

【经典案例】： A市×××项目房地产开发可行性研究 1. 项目基本情况 1.1项目概况 1.1.1 位置 本项目位于A近郊××镇南部，濒临东江，西接增城沙浦镇和新塘镇，与东莞市中堂镇隔江相望。紧靠规划中的广园东二期瑶田出口约14公里。距离 A市天河商业中心区约46公里，距离增城城区荔城约27公里。 1.1.2 用地规模与地块现状 用地规模： 首期用地包括广园东沿线和大洲岛约75万平方米（合约1200亩），可建筑面积34万平方米；整个地块约9500亩，包括仙村鹅桂洲，可建面积待定。 地块现状： （1） 地块目前主要为耕地、工业用地及部分河滩地。 （2） 首期用地中包括两个自然村，共200多户人口，其余为农田和水面。 （3） 鹅桂洲与大洲岛均四面环水，江面最宽处达180米，周边视野开阔。大洲岛上有大量茂密的荔枝树，与水景一起构成良好的自然景观； （4） 项目所在地××镇之前的主要产业为水泥制造，目前用地周边仍遗留有为数不少的水泥厂，其中部分尚未完全停产。在地块的视线范围内，均可看见大小不等的烟囱，它们有的位于××镇，有的位于邻近的沙浦镇，有的则位于东莞市中堂镇。 1.2 项目主要技术经济指标（详细、见表14-1至14-6） 连体别墅区用地平衡表 表14-1 项目 计量单位 数量 所占比值 用地总面积 ha 42 居住区用地 ha 42 100 住宅用地 ha 28 67 公建用地 ha 3 8 道路用地 ha 3 7 公共绿地 ha 8 19 连体别墅区经济技术指标表 表14-2 项 目 计量单位 数量 所占比值 备注 用地总面积 ha 42 居住户（套）数 户（套） 884 居住人数 人 3094 户均人口 人/ha 4 总建筑面积 平方米 22 计算容积率建筑总面积 万平方米 22 100 住宅建筑面积 平方米 204340 94 规划 平方米 204340 保留 平方米 0 公建面积 平方米 15660 6 规划 平方米 15660 保留 平方米 0 人口密度 人/ha 74 住宅容积率 % 50 综合容积率 53 总建筑密度 % 30 绿地率 % 40 人均公共绿地面积 平方米/人 26 停车数 个 1000 连体别墅区配套设施一览表 表14-3 项目 符号 设施名称 建筑面积 用地面积 备注 文化娱乐 文化活动站 5000 9000 小计 5000 9000 教育 幼儿园 1800 2500 小计 1800 2500 商业服务 沿街商铺 6000 6000 饮食店 800 电讯营业所 300 300 邮电所 300 300 储蓄所 200 200 肉菜分销店 300 中西药店 300 书店 300 小计 8500 6800 行政管理 居委会 200 小计 200 公共设施 变电房 60 变电房 50 公厕 50 小计 180 总计 15660 18300 独立别墅区用地平衡表 表14-4 项 目 计量单位 数值 所占比值（%） 用地总面积 ha 33 居住区用地 ha 33 100 住宅用地 ha 20 60 公建用地 ha 2 6 道路用地 ha 5 14 公共绿地 ha 7 20 独立别墅区经济技术指标表 表14-5 项目 计量单位 数值 所占比重 备注 用地总面积 Ha 32 居住户（套）数 户（套） 320 居住人数 人 1280 户均人口 人/户 4 总建筑面积 万平方米 12 计算容积率建筑总面积 万平方米 12 100 住宅建筑面积 平方米 115100 96 规划 平方米 115100 保留 平方米 1 公建面积 平方米 4900 4 规划 平方米 4900 保留 平方米 0 人口密度 人/ha 39 住宅容积率 ％ 35 综合容积率 36 总建筑密度 ％ 30 绿地率 ％ 40 人均公共绿地面积 平方米/人 52 停车数 个 370 独立别墅区配套设施一览表 表14-6 项目 符号 设施名称 建筑面积（平方米） 用地面积（平方米） 备注 文化娱乐 文化活动站 3000 6000 小计 3000 6000 教育 幼儿园 1800 2500 小计 1800 2500 公共设施 变电房 50 公厕 50 小计 100 4900 8500 1.3 项目主要财务评价结果指标 项目主要财务评价结果指标汇总表 评价结果 项目总投资（万元） 108288 项目总销售收入（万元） 135270 利润总额（万元） 17324 税后利润（万元） 11606 投资利润率 10.72％ 税前全部投资FNPV（万元） 7259 税后全部投资FNPV（万元） 2661 税前全部投资FIRR 11.33％ 税后全部