房地产资金管理保利地产总经理培训材料.pptVIP

据有关资料显示，截至2007年9月30日，恒大地产总资产约为148亿港元，总负债已高达亿港元，资产负债比超95％。 由于金融危机的影响，恒大未能按期上市，到目前为此，资本市场依然低迷，恒大地产亦未有上市的迹象。这将意味着，如果今年不能上市，恒大将面临资产被瓜分的危险。即便能上市，其成本也是非常高昂。 案例：恒大地产—对赌协议的后果 4、如何办理银行贷款 银行贷款是满足项目后续建设资金需求和减少自有资金占用、充分利用财务杠杆提高自有资金收益率的关键，从项目公司看，银行贷款是房地产项目主要资金来源。 单位：亿元 　 2005年 2006年 2007年 2008年 新增房地产 开发贷款 1328 2996 3616 1802 全部人民币 新增贷款 23500 33000 36300 45900 所占比例 5.65% 9.08% 9.96% 3.93% 4、如何办理银行贷款 、银行贷款的放款条件 （1）自有资金投入占总投资35％以上，目前由于地价占总投比例较高，一般地价支付完毕即可达到自有资金投入要求； （2）项目四证齐全（国土证，用地规划许可证、工程规划许可证、施工证），主要是控制施工证节点； 、办理银行贷款的流程 （1）与银行沟通，拟定贷款方案； （2）银行前、后台进行项目评估； （3）银行审贷会过会； （4）落实四证、抵押、法律文件等相关放款条件； （5）银行放款；各银行对公司整体授信仍有存量且放款银行具备放款规模； （6）银行贷款资金转出及使用。 、办理银行贷款需关注的事项 （1）合理确定贷款额度：公司每个项目均应在银行可接受的范围内争取最大的贷款额度，一般在总投资的40-60％。 （2）项目前期规划报建时应注意分证：为发挥资源的最大优势，充分地利用银行贷款资金，在前期规划报建时，可根据项目的大小，考虑分拆工程规划许可证和施工证，拆分成若干期，能为今后的融资工作带来灵活和便利。 （3）贷款担保或抵押条件应关注的方面：各子公司在抵押不影响销售的情况下，应优先使用抵押方式，并提高抵押率，充分利用抵押物资源。但由于销售需要抵押物涂销，放款后几个月即开始还款，银行贷款资金利用效率较低，为提高资金使用效率，可采用母公司担保方式。 （4）贷款资金使用应关注的方面：要尽量和银行协商，力争突破贷款资金的封闭管理，将贷款通过合理的渠道转出，提高贷款资金的使用效率。否则，公司必须根据工程建设资金需求金额和时点发放贷款，使用多少金额，发放多少金额。坚决避免贷款资金发放后长期闲置在账面的情况出现。 （5）贷款成本及利率调整周期应关注的方面：力争获取市场上最优惠的贷款成本条件。要关注利率的变化趋势，在银行贷款利率处于下降通道时，贷款利率应按季或月调整。反之，则尽量按年度甚至更长的时间调整利率。 目录： 3 财务在企业经营管理中的重要作用 3 房地产行业相关税法 3 财务在企业经营管理中的重要作用 Ⅰ 房地产开发资金管理的特点及重要性 3 财务在企业经营管理中的重要作用 3 房地产行业相关税法 3 Ⅳ 房地产开发项目的资金运用 3 财务在企业经营管理中的重要作用 3 房地产行业相关税法 3 财务在企业经营管理中的重要作用 Ⅱ 房地产开发项目的资金平衡计划 3 财务在企业经营管理中的重要作用 3 房地产行业相关税法 3 财务在企业经营管理中的重要作用 Ⅲ 房地产开发项目的资金筹集 3 财务在企业经营管理中的重要作用 3 房地产行业相关税法 3 财务在企业经营管理中的重要作用 V 房地产开发项目的税务筹划 3 财务在企业经营管理中的重要作用 3 房地产行业相关税法 3 财务在企业经营管理中的重要作用 Ⅰ 房地产开发资金管理的特点及重要性 在房地产项目的开发过程中，资金始终是一项值得高度重视的资产，资金管理更是房地产企业财务管理的核心内容。房地产开发的效益和资金管理密切相关，房地产企业通过合理有效地筹集和使用资金，做到优化资金结构，拓宽融资渠道，控制投资风险，提高资金使用效率，促进企业经济效益的提高。 资金密集型 大量的资金投入 资金周转期限长 长期的资金保障 1、房地产项目资金的主要特点 资金是房地产企业的“血液”, 供血充足 生存、发展 贫血断血 烂尾、破产 2、搞好房地产项目资金管理具有重要作用 资金是企业的血液，对房地产企业更是如此。资金充裕，房地产企业才能得到较好地生存和发展，一旦资金断裂，房地产企业就会出现烂尾，甚至企业破产。一个成熟的企业必须具有完善的抗风险能力和预警措施。 中国第一烂尾