房地产开发前期工作.pptxVIP

土地使用权获取途径 ;3.2.2 土地使用权转让;3.2.3 土地使用权划拨; 中小开发商与拥有土地使用权的机构进行合作开发，是一种目前常见的土地取得方式。土地合作的方式很多，可以土地作价入股成立项目公司，也可以进行公司之间的并购或资产重组。;第二节 房地产开发项目可行性研究;一、可行性研究概述;（二）可行性研究的作用;（三）可行性研究的阶段划分;2、初步可行性研究阶段（预可行性研究） 分析机会研究的结论，在详细资料的基础上作出是否投资的决定；是否有进行详细可行性研究的必要；有哪些关键问题需要进行辅助研究。 审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等。;3、详细可行性研究阶段 4、项目的评估和决策 大中型和限额以上的项目及重要的小型项目 ;（四）房地产可行性研究的内容;（五）可行性研究的步骤;一、房地产市场环境调研 （一）宏观环境调研 ;1、政策环境 财政政策： 房产税 货币政策： 第三套房贷 产业政策： 土地政策： 住房政策：保障性住房 ;2、经济环境 国民经济发展状况、产业结构的变化、城市化进程、通货膨胀、居民收入水平、家庭支出结构 ;3、人口环境 人口总量 人口的年龄结构 人口的地理分布 家庭结构 ;第17页/共65页;第18页/共65页;文化环境、技术环境、自然环境;（二）区域环境调研 对项目所在区域的城市规划、景观、交通、人口构成、就业、商圈等区位条件进行分析，对项目地块所具有的区位价值进行判断。 《杭州西溪国家湿地公园周边地区景观（建筑高度）控制规划》 ;;;第23页/共65页;（三）项目微观环境调研 对项目的用地现状及开发条件进行分析 对项目所在地的周边环境进行分析 对项目的对外联系程度、交通组织等进行分析 ;二、房地产消费者调研 （一）消费者的购买力水平 （二）消费者的购买倾向 （三）消费者的共同特性;三、竞争楼盘调研;四、竞争对手调研;一、房地产开发项目的投资估算 1、土地费用估算 2、前期工程费估算：包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘察以及“三通一平”等土地开发工程支出。 3、房屋开发费估算：单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标法 建安费 公共配套设施建设费 基础设施建设费 ;4、管理费用估算 5、销售费用估算 6、财务费用估算 7、其他费用估算 8、不可预见费用估算 9、税费估算 ;;一、房地产开发项目资金筹集的概念;;1.安全性原则;从融资主体上;五、房地产开发项目资金筹集的主要方式;1.住房抵押贷款证券化;财务评价的基本概念： 财务评价是根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据以判别项目的财务可行性。 房地产开发项目的财务评价指标最常用的分类方式是静态评价指标和动态评价指标。 ;专题：房地产开发项目财务评价;财务评价的基本程序 ;财务分析; 专题：房地产开发项目国民经济评价; 进行效益和 费用的调整 ;;2.房地产项目策划的含义;1.地域性;（三）房地产项目策划的作用;（四） 房地产项目策划的工作流程与阶段划分;二、房地产开发项目策划的主要内容;三、 房地产开发项目市场细分;;四、 房地产开发项目定位;（二）产品定位;2.产品定位的概念;4.产品定位的限制条件; 房地产产品定位的限制条件主要包括以下几个方面。 （1）土地； （2）城市规划；（3）顾客需求； （4）资金供应；（5）市场条件；（6）开发商思维。;;（三） 形象定位;;;第60页/共65页;;第62页/共65页;送审设计方案，项目立项; 房地产开发项目招标;感谢您的观看！