案外人租赁权利益与申请执行人抵押权实现的冲突与平衡.docxVIP

案外人租赁权利益与申请执行人抵押权实 现的冲突与平衡 内容提要： 执行异议之诉中，抵押权人在实现抵押权时，通常会对 相关抵押物进行处分、占有和使用，假设抵押物存在租赁，那么 租赁权和抵押权将发生冲突，本文通过分析S市近三年审结 的80件二审相关案例的特点、裁判理由，研究解决案外人租 赁权与申请执行人抵押权冲突的基本原那么、民法典时代抵押 权与租赁权之对抗规那么变化，及实务中审查认定的要点，从 而平衡抵押权实现与兼顾案外人租赁权合法利益，保障顺利 开展执行。 一、实证考察：相关案件的特点、主要裁判理由 二、厘定：案外人租赁权与申请执行人抵押权冲突案件审查要点 （一）基本原那么（二）具体规那么 （三）实务认定 对于抵押物上是否已存在租赁关系，抵押权人签抵押合 同时一样很难通过公开途径知晓，假设仅根据租赁合同即可对 抗抵押权，也会容易出现抵押人和承租人恶意串通、倒签租 赁合同的情况，会侵害抵押权人的利益。占有在性质上虽非 物权而仅为事实状态，但在法秩序上并非无保护之价值。转 移占有具有一定公示功能，办理抵押时抵押权人可通过实地 调查了解抵押物的占有使用情况，并保存相关证据。假设由抵 押人占有抵押物，那么就可排除租赁权的对抗。“买卖不破租 赁”规那么的设立在于保护弱势群体，在承租人尚未占有租赁 物时，承租人对租赁物的依赖还未建立，所有权变动并不影 响承租人的权利，承租人也可以基于租赁合同要求出租人承 担违约责任来获得救济。《民法典》赋予租赁权优先于物权的 效力，要求完成“转移占有”，可以更好兼顾在后抵押权人的 利益。 （3）对于未经登记的动产抵押的对抗效力区分承租人 是否为善意 动产抵押不以登记为生效要件，抵押合同订立即设立抵 押权，不具有公示性，与不动产抵押有所区别。所以《民法 典担保解释》第54条进一步规定，动产抵押的情况下，假设承 租人已经转移占有租赁物，那么要看其是否善意，同时应当 推定承租人为善意，假设抵押权人认为承租人知道或者应当知 道已订立抵押合同，那么由抵押权人来举反证加以证明，明确 了举证责任的分配。实践中，关于上述善意承租人的推定, 抵押权人很难推翻，除非抵押人与承租人身份特殊、有密切 关系等。 综上，民法典时代抵押权与租赁权的对抗规那么变化可总 结为： 第一，先租赁后抵押情形下，已转移占有的，抵押不破 租赁； 第二，先抵押后租赁情形下，不动产抵押权和经登记的 动产抵押权可对抗租赁权；动产抵押权未经登记，假设承租人 非善意，知道或者应当知道已经订立抵押合同，也可对抗租 赁权；动产抵押权未经登记，且承租人善意并转移占有抵押 物的，抵押权不能对抗租赁权。 (三)实务认定L租赁合同效力的审查 审查租赁合同真实性应依据当事人提供的证据综合全 面判断。有必要通过审查租赁合同条款的合理性、核查承租 人实际占有房屋和租金支付的具体情况、以及债务人是否对 租赁合同进行登记备案等来认定租赁关系的真实性。具体而 言： (1)区分不同租赁主体类型租赁合同当事人可能是公司，也可能是自然人，审查时, 考虑到不同的主体类型，可以加以区分。如主体是自然人, 调查实际占有情况，可以到物业管理部门调查居住情况、水 电、燃气等使用情况和费用缴纳情况、物业费缴纳情况、信 件快递的收寄情况等；如租赁合同当事人是是公司等经营主 体，除上述方式外，还可通过审查工商登记注册地址和时间、 租用不动产经营的起算时间、是否实际开展经营活动、租金 收支的明细账册、租金纳税凭证等相关证据来帮助判断租赁 合同的真实性。 （2）找寻租赁合同签订、履行中的漏洞 实践中法官需要审查租赁合同签订到合同履行的整个 经过，找寻其中漏洞，所有的事实材料要形成可以证明租赁 关系存在的完整证据链。 在合同签订阶段，主要审查是否倒签合同日期，假设当事 人是公司法人，那么可审查合同盖章时间与印章启用时间。 假设当事人是自然人，目前认定倒签还较为困难，但是随着笔 迹鉴定技术的开展，签字时间鉴定技术将更为精确，可以更 好服务司法实践。 在合同履行阶段，法官可以依据实地调查和主体调查情 况，重点关注租金数额（租金约定是否明显低于所在区域同 类房屋的租金水平）、租金支付时间、方式、过程（租金支付 是否违反常理）、租赁期限、是否实际转移占有使用房屋、是 否办理房屋租赁登记备案手续、是否存在名为租赁实为借贷 情形、是否存在其他违反商业习惯或者商业常理的情形等客 观方面，是否存在主观欺诈意图。同时一并对照抵押权设立 时间、强制执行启动时间、查封时间等节点，从而形成内心 确实信和判断。 (3)甄别恶意租赁合同 “买卖不破租赁”规那么原本是为了保护弱者、增进效率， 现如今不乏抵押人与承租人恶意串通、虚构租赁合同、逃避 执行，局部成为阻碍不动产交易顺利进行，扰乱交易秩序的 制度障碍，甚至成为不动产所有权人实施不诚