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第1页/共96页4.2.1 土地产权制度——我国土地制度及其特点一、土地制度概述——土地所有制度和土地使用制度二、我国土地制度及其特点 土地所有制度的特点：全部土地属于国家和农民集体所有，土地所有权不得买卖和非法转让。 土地使用制度——包括城镇国有土地使用制度和农村集体土地使用制度 城镇土地使用制度的特点：坚持城镇土地的国家所有制，在土地公有制的基础上实行土地所有权与使用权的分离，实现土地有偿使用并将土地使用权作为商品纳入市场经济运行的轨道，通过市场优化土地资源配置，并使土地所有权在经济上得以实现。第2页/共96页4.2.1 土地产权制度——土地所有权和使用权的确认一、国有土地所有权的产生途径 新中国成立后，我国政府针对不同性质的土地所有权形式，分阶段，分别采用下述方式，逐步建立起了国有土地所有权 接管、没收（将地主、官僚资本、敌伪政府和反革命分子等占有的城市土地无偿收归国家） 赎买（将改造资本主义工商业、私营房地产公司、房地产业主拥有的城市地产，用赎买办法转变为国有土地） 征用土地（将私人所有的土地或农民集体所有的土地转变为国有土地） 法律宣布（将城市中尚未国有化的土地转变为国有土地）二、国有土地使用权的取得和收回 取得——有偿、无偿和依照法律政策规定三种方式 收回——使用期满无偿收回和提前补偿收回第3页/共96页4.2.1 土地产权制度——土地所有权和使用权的确认三、土地产权及其基本属性 土地产权——指有关土地的一切权利的总和，包括土地所有权、使用权、租赁权、抵押权、继承权、地役权等多项权利。土地产权的基本特性： 具有排他性 土地产权客体必须具备可占用性和价值性 土地产权必须经过登记，才能得到法律的承认，并受到法律的保护 土地产权的相对性第4页/共96页4.2.1 土地产权制度——土地所有权和使用权的确认在原始社会，土地是部落的公共财产，每个人作为部落的成员，也把自己看成是土地的所有者或占有者，但土地不是任何人的私有财产，这一点对于他们来说是非常明确的。阶级社会产生以后，土地由公有制过渡到公有与私有二重性的中间阶段，这时个人与共同体之间开始有了使用权、占有权和所有权的区别。根据地下出土文物和文献记载所提供的材料，中国古代土地私有化历史过程的肇始可以上溯到西周中期甚至更早一些。它经过了漫长而曲折的道路，终于形成了非劳动者和劳动者两种不同的土地私有制。秦始皇统一六国之后，“使黔首自实田” ，这在一定意义上可以看作是全国范围内土地私有化过程的完成。土地私有制的确立及其在全社会中成为支配的形态，土地买卖和土地兼并也就成了扩大地产的重要手段。此后二千年中国封建社会的土地关系，基本上就是沿着这一轨道向前发展的。第5页/共96页4.2.1 土地产权制度——城镇国有土地使用权流转管理 20世纪80年代开始的土地使用制度改革，使传统的城市土地无偿、无限期、无流动的使用制度转变为有偿、有限期、可流动的土地使用制度。 城镇国有土地使用权流转方式： 出让 转让 出租 抵押第6页/共96页 出让的四种方式国土资源部2002年5月9日，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（11号令），对国有土地使用权招标拍卖挂牌出让的原则、范围、实施程序进行了明确规定。2004年，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发［2004］28号）明确要求：“除按现行规定必须实行招标、拍卖、挂牌出让的用地外，工业用地也要创造条件逐步实行招标、拍卖、挂牌出让。”2006年，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发［2006］31号）进一步明确要求：“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让。”2007年3月16日，新颁布的《物权法》对土地招标拍卖挂牌范围进行了明确规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。”工业用地招标拍卖挂牌出让由国家政策上升到法律规定。 2007年9月28日，国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部39号令）出台 。第7页/共96页4.2.1 土地产权制度——土地使用权出让、转让程序㈠ 土地使用权出让程序： 1 、编制年度土地使用权出让计划（报市政府批准） 2 、编制宗地出让方案（报市政府批准） 3 、实施宗地出让（经营性用地须实行“招拍挂”，非经营性用地可实行协议出让） 4 、确定受让人，受让人按规定缴纳土地出让金及相关税费 5 、核发国有土地使用证。 第8页/共96页4.2.1 土地产权制度——城镇国有土地使用权流转管理土地使用权转让的主要方式（1）出售；（2）交换；（3）赠与、继承；第9页/共96页4.2.1 土地产权制度——土地使用权出让、转让程序㈡ 土地使用权转让程序：1 、国有划拔土地使用权转让须报市政府批准，