房地产项目投模测算及管理.pptx

从测算到管理 投模 徐源清 2019-05 投模 测算 管理 1、投模测算 1.1、定义 1.2、逻辑 1.3、意义 1.4、项目运营工具 1.1 定义 ü对房地产投资项目进行项目盈利能力及风险模拟分析的评价过程 ü是一种管理工具，是为了满足特定的管理需求，在符合特定管理规则的前提下，根据项目 实际业务逻辑及方案指标，制作的综合数据计算模型 ü投模是经营计划的数字化集成，以及结果输出 1.2 逻辑 模拟经营 现金流 利润 测算 嵌入管控 规则 ü模拟指标及产品 ü模拟成本投入计划 ü模拟租售计划 ü模拟回款计划 ü模拟融资计划 ü模拟税费支出计划 ü管理口径占资费 ü管理口径利润率 ü管理费用2%包干 ü营销设施建造费含在营销 费用内管控 模拟或抽象指标及产品 利润=收入-成本-费用-税金 投资模型 评价 净利润率/IRR 现金流回正周期/资金峰值 = = 1.2 逻辑——利润测算 收入 成本 费用 税金 净利润 = — — — 销售收入 面积×售价 ü地 ü项目定位 ü容积率 ü产品结构 ü公建配套 ü竞争关系 开发成本 土地成本+建造成本 有票/无票 ü前期工程费 ü建安工程费 ü景观工程费 ü配套设施费 ü开发间接费 ü贷款利息 ü营销设施建造费 ü 管理费用 销售收入×管理费率 2%~3% ü 营销费用 销售收入×营销费率 2%~5% ü 财务费用 贷款利息计入开发间接 费 ü 增值税 销项税-进项税 ü 增值税附加 增值税×12% ü 土地增值税 增值额×适用税率-扣除 项目金额×速算扣除率 ü 企业所得税 税前利润×25% 含税 利润表 — — — — = = = = =  可抵扣比例 可抵扣比例 1.2 逻辑——利润测算 含税收入 净利润 = — 含税成本 — 含税费用 — 税金（含增值税） 不含税收入 不含税成本 不含税费用  各科目含税成本 增值税率 1增值税率 不含税 利润表 税金 （不含增值税） 含税费用 增值税率 1增值税率 含税收入 增值税率 1增值税率 净利润 = — — — 应缴增值税 销项税 进项税 — = 一定情况下 1.2 逻辑——模拟经营现金流 收入 成本 费用 税金 租售计划 成本支出计划 全周 期开 发计 划 费用支付计划 税金预缴清算计划 推售计划 回款计划 工程款支付计划 管理费支付计划 融资流入 流出计划 供货 计划 贷款利息支付计划 营销费支付计划 税金预缴计划 税金清算计划 1.2 逻辑——模拟经营现金流 拿地 开工 开盘 交付 收 支 前端融资 开发贷 销售回款 土地款1 土地款2 建造成本 建造成本 建造成本 建造成本 管理费用 营销费用 还贷 贷款利息 税金预缴及清算 现金流入=销售收入+贷款收入 现金流出=土地成本+建造成本+费用+税金+还贷 拿地 融资放款 开盘 交付 融资还款 1.2 逻辑——嵌入管理规则 ü 管理口径占资费 ① 累计融资性现金流回正之前，用融资性现金流缺口（假设等于对集团资金占用）按10%~15%的年利率计占资费，另用融资净额 按实际融资利率计占资费 ② 累计融资性现金流回正后（假设不再占用集团资金）且累计经营性现金流回正之前，则按经营性现金流缺口及融资利率计占资费 ③ 如果累计经营性现金流回正了，则不再计占资费，也不计正向贡献 集团占资利率 实际融资利率 累计融资性现金流 累计经营性现金流  1.2 逻辑——嵌入管理规则 ü 管理口径利润率 按管理口径占资 费计入成本 非按税前利润*25% 按实际贷款利息计入成 本计算所得税 ü 会计口径利润率 VS 不含税收入-不含税成本/费-增值税附加-土 税 -所得税 不含税收入  不含税收入-不含税成本/费-增值税附加-土 税 -所得税 不含税收入 按实际贷款利息 按税前利润*25% 计入成本 1.2 逻辑——投资模型评价 盈利评价指标： p利润（毛利润和净利润） p利润率（销售利润率、自有资金回报率） p财务净现值 投入评价指标： p投资峰值 p资金缺口 评价体系： pIRR p回正周期分析 p不确定性分析 CI CO t 模拟经营性净现金流量图 1.2 逻辑——投资模型评价 IRR 财务内部收益率（FIRR)，是指项目在整个计算期内，各月净现金流量现值累计等于零时的折现率 1.2 逻辑——投资模型评价 IRR • 项目投资实际渴望达到的收益率 • 反应实