贷款调查技巧.pdf

精心整理 贷款调查技巧 一、基本资料调查要点 （一）准入条件调查。受理贷款时调查其主体是否符合合作金融机构 的贷款准入条件 ，是决定贷款的关键性问题，如果客户主体不符合规定要 求，则可直接退件，而不必进入下一调查环节。按照有关法律和相关管理 规定，准入条件调查主要有以下三个方面： 一是确认客户真实性。调查公司类客户其经营证照是否真实，有无涂 改等造假现象，是否在有效期限内，是否办理年检等；个人客户要调查其 身份证是否真实。 二是调查贷款项目的政策性、合法性。属于特种行业的调查是否持有 有效的特种行业从业许可证；属于房地产开业企业的调查是否持有齐全的 资质证件；调查贷款项目是否符合国家政策，是否为高耗能、高污染、产 能过剩行业的劣质企业，以及商业银行已退出的领域；调查个人经营项目 是否合法合规；调查公司或个人经营是否正常，有无亏损；调查产品销售 合同是否真实等。 三是调查公司（或个人）资信程度。调查公司（或个人）、关联企业 、公司股东及其配偶在金融机构贷款情况，以亲朋名义的贷款情况，对外 担保情况，有无不良信用记录，有无大额或有负债或重大涉讼案件等；调 查公司法人代表或个人有无赌博、吸毒、赖帐不还等劣迹，有无道德风险 等。调查报告中要对以上情况作专门介绍，并将在人行查询的征信记录附 后佐证。 （二）资料完整性调查。主要是看资料是否齐全完整，特别是关键性 资料是否缺漏，缺漏资料应作理由充分的说明 精心整理 精心整理 （三）资料合规性调查（原则上按合作金融机构收集相关资料）。 一是资料及文本签字要求。调查人在调查采集的每份资料右上角须加 盖“调查核对，资料真实”章，并签名。贷前调查关键是调查人承诺调查资 料的真实性，此外，所有签名只能由调查本人手写，不能代签，不许盖私 人名章。 二是调查报告落款要由本人签名，以示负责。 三是调查申报资料内容是否衔接一致 ;资料是复印件的是否模糊不清 等 二、抵押贷款调查要点 （一）调查抵押物权利证书真实性。股东会同意抵押的决议是否符合 公司章程规定，是否符合法律文书要求；财产共有人是否出具有效的同意 抵押的承诺。 （二）抵押物详细清单。内容包括：产权人、抵押物名称、用途、建 造年份、成新率、房产证号、土地证号、购置价（指购买价或建造成本价 ）、账面价（指在报表上反映的价值）、评估价（指评估公司评定价值或 信用社初步评定价值）、抵押价（指信用社在评估价基础上，最终核定确 认的抵押作价或与产权人商定的抵押价，主要是防止评估公司估价虚高及 通盘考虑变现能力）。 （三）抵押物价值依据。《商业银行房地产贷款风险管理指引》第十 三条规定“商业银行应密切关注政府有关部门及相关机构对土地经济环境、 土地市场发育状况、土地的未来用途及有关规划、计划等方面的政策和研 究，实时掌握土地价值状况，避免由于土地价值虚增或其他情况而导致的 贷款风险”。所以说，贷款调查中必须防止房地产评估价值虚增风险。 抵押物价值有自行认定和评估认定两种： 精心整理 精心整理 1、自行认定。自行认定抵押物价值主要有三种方法：一是取得抵押 物的对价支付依据。如：购买合同或转让协议，建筑承包合同、自建购买 材料等付款凭据、交易收据，企业固定资产帐等。二是抵押物同地段近期 已售房地产价格。三是当地房地产管理部门在报纸等媒体挂牌转让土地 格。以上有关资料要复印作证明。 2、评估认定。谨慎采用评估公司评估数据，必须以购置价为基础， 评估价为参考，合理核定抵押价，防范抵押物虚高风险。调查中对一贯缺 乏职业道德，瞎评乱估的评估公司要予抵制，对其评估结果一律不予认可 。 （四）抵押物状况及抵押限制。除了《担保法》规定的不能抵押的情 形之外，调查抵押物时还应关注以下情况：1.抵押物是否为违章建筑及已 列入拆迁范围的房屋、设施；2 ．抵押物权属是否有争议；房主抵押意图 ；考虑抵押物变现能力。3 ．以出让方式取得土地使用权，满二年未动工 开发，可以无偿收回的土地使用权。4 ．未按土地出让合同约定支付全部 土地出让金或取得《国有土地使用证》的。 5 ．按照土地出让合同约定 进