【房地产】上海青浦别墅项目市场研究及定位.pptVIP

以五百万以上的高档别墅为主 价格分析 第三十页，共七十二页。 周边二手别墅价格 周边早期的二手联排别墅的售价在8000-9000元左右，独立别墅的抛盘价在13000-15000元之间。 第三十一页，共七十二页。 容积率分析 该地区的综合容积率多集中于0.2-0.4的区间内，区域供给的个案多以中高档产品为主； 第三十二页，共七十二页。 供应面积分析 别墅形式 独立 联体 供应面积 260-900 205-261 集中面积 320-380 225-240 单位：平方米 独立别墅集中于320-380之间，联排别墅集中于225-240之间； 第三十三页，共七十二页。 代表楼盘分析 居礼 占地面积： 10万平方米 建筑面积： 2.3万平方米 容积率： 0.23 小区组成： 72栋独立别墅 单套面积： 274-591M2 绿化率： 70％ 尾盘价格： 9000-13000元/M2 交房时间： 03年6月 特色： 是徐泾板块目前唯一的现代风格别墅，且定位为投资型别 墅，现租赁状况非常好，租赁价格是周边别墅项目的两倍 左右。 第三十四页，共七十二页。 九溪十八岛 占地面积： 33.3万平方米 建筑面积： 8.3万平方米 容积率： 0.25 小区组成： 一期142栋独立别墅 二期56栋独立别墅 单套面积： 350-650M2 花园面积： 500-2000M2 尾盘价格： 12000-22000元/M2 交房时间： 03年4月 特色： 是徐泾板块目前体量最大的项目，水域面积达3万平方米， 水景资源丰富且优美，且产品上较在竞争力。 第三十五页，共七十二页。 西郊紫郡 占地面积： 17.3万平方米 建筑面积： 9.96万平方米 容积率： 0.57 小区组成： 共148栋独立别墅 单套面积： 270-800M2 花园面积： 400-1000M2 开盘时间： 03年12月27日 交房日期： 05年3月 价格： 一期9000-12000元/ M2 ，预计二期10000元/M2左右 销售率： 共分三期开发，一期销售率100％，二期未开盘 第三十六页，共七十二页。 环水岛语绿波花园 占地面积： 20万平方米 建筑面积： 5.7万平方米 容积率： 0.29 小区组成： 36栋独立别墅 8户双拼别墅 单套面积： 228-473M2 花园面积： 800-1500M2 开盘时间： 一期02年9月6日 交房日期： 03年6月 价格： 均价7600元/ M2 销售率： 共分三期开发，一期、二期销售率100％，三期未开盘 第三十七页，共七十二页。 项目名称 开发商 规模 (万m2） 推出日期 地址 泰星别墅三期 泰星房产 1.36 2004年 徐泾镇七号地块 绿波花园三期 信力房产 未定 2004.下半年 徐泾镇前元路222号 银涛高尔夫别墅三期 银涛高尔夫 占地650亩 未定 沪青平公路2222号 瑞虹西郊花园（暂名） 大地房产 4.4 2004.6 徐泾镇 丽都别墅二期 国伟置业 0.5 2004下半年 高泾路428号 徐泾板块潜在供应量分析 预计区域内潜在的供应量（包括本项目在内）将在35-40万平方米左右，区域放量仍然较大； 第三十八页，共七十二页。 板块特征及发展趋势 特点： 徐泾镇目前的别墅供应量主要集中在高泾路沿线和318国道沿线，别墅案量排布比较密集； 由于该板块是虹桥和古北别墅带的延伸段，别墅区形成较全，目前已相当成熟，中高档别墅的区域形象已深入人心； 板块开发较早，与邻近新形成的赵巷板块相比，交通网络设施较差，环境较为杂乱，配套重复建设，资源严重浪费； 发展趋势： 从整个西南部别墅板块的发展来看，将曾现出梯级划分的一个状势：九亭-莘闵板块仍将以经济型别墅为主导的中档别墅群，本项目所在的徐泾板块将和新起的赵巷板块继续定格于中高档的板块，而佘山板块将独霸高档别墅区的地位。 第三十九页，共七十二页。 三一八国道别墅市场小结 1、淀山湖板块主要是以旅游度假型功能为核心竞争力的的别墅板块； 2、徐泾板块作为老虹桥地区的延伸段，已形成中高档别墅的聚集区； 3、目前的别墅市场中最为关注的是青浦的赵巷板块，其由于相对地理位置较佳，统一规划，资源合理调配，形成了别墅市场中的“古北效应”；对周边区域的别墅板块开发有较大的牵制作用； 4、目前徐泾、赵巷、淀山湖三个板块已形成了各具鲜明特色的别墅板块群，但依时间界定，赵巷别墅板块作为别墅开发中的新生力量拥有无可比拟的诸多利好因素； 第四十页，共七十二页。 项目思考： 在别墅板块特征较为分明的今天，如何把握徐泾地区自身较为成熟的板块特征，错位化地避开赵巷“古北效应”，抓住产品个性化的一面，将成为本项目立足于市场的关键。 第四十一页，共