X年惠州博罗杨桥精细化工园策划报告.ppt

page * page * 中管网房地产频道 机密 浙江传化江南大地发展有限公司 中国地产商域网 博罗杨桥精细化工园策划报告 代理事业部 第一页，共二十九页。 第一章：项目开发战略 惠州产业的又一次飞跃 中管网房地产频道 第二页，共二十九页。 一、郊区园区开发的基本模式 功能特点 市场条件 项目条件 竞争力的基本方向 案例 办公园 仅提供办公物业 所在城市及其腹地企业数量庞大，不少企业需要郊区办公物业 周边环境良好，足以创造良好的办公形象 强调建筑和景观设计符合目标客户需求（如大企业需要豪华环境）；提供会议、餐饮、健身等服务。 北京非中心 商务园 有的就是办公园，有的功能比办公园复杂，融合办公、仓储、科研，以及生产或其他业态 所在城市企业数量较多，办公物业或其他物业存在需求 土地规模不至于限制多种业态并存 同办公园 北京总部基地、新加坡国际商务园 科技园 有办公园、商务园的特征，同时提供科研条件和/或孵化器 所在城市有发展技术密集型企业的潜力 有条件提供科研服务、技术基础设施 科研服务、技术基础设施、孵化器足以满足技术密集型企业成长的需要 深圳天安数码城、北京清华科技园 工业园 强调标准厂房，有的也提供办公、仓储 所在城市有发展轻型工业的潜力 有环境容量，基础设施足以支持 基础设施足以满足工业生产需要 苏州工业园 专业型园区 根据目标产业需求提供相对专用的物业 所在城市有发展特定行业的潜力 有提供专业领域服务、专用基础设施的能力 专业服务、专用基础设施足以满足特定产业提高竞争力的需要 传化物流基地 中管网房地产频道 第三页，共二十九页。 二、经验与启发 国内一线城市的实践，给我们留下了宝贵的经验和值得探讨的启发 商务园、办公园 科技园、专业园 经营状况好 张江集电港 张江生物医药产业基地 上海科技绿洲 上海中邦MOHO 上海财富兴园 北京总部基地 上海半岛科技园 上海微电子港 北京非中心 BDA国际企业大道 中关村生命科学园 上海，大业领地 上海，浦江智谷 香港科学园 新加坡科学园 启奥生物城 北大生物城 西港新界 浙大科技园(滨江) 虹桥国际商务花园 浙大科技园(西溪路) 番禺节能科技园 天安数码城 润和国际总部园 浦东软件园二期 北京嘉捷科技园 新加坡国际商务园 东莞松山湖 厦门软件园 大连软件园 深圳软件园 新加坡樟宜商务园 金桥Office park 比周边 项目溢 价50% 以上 比照周边 项目溢价 20%以上 在合理利润 范围内经营 状况尚可 北京MAX空港企业园 上海，总部1号 上海，开格科技园 杭州，乐富智汇园 第一上海中心 张江创新源 经营 状况 堪忧 经营质 量较低 经营状况好，产业档次高 经营状况较好，产业档次一般 经营状况差 第四页，共二十九页。 二、经验与启发 成功项目超越与学习 序 项目名称 超越什么？ 学些什么？ 需创造什么 差异化特点（对方/我们） 1 深圳天安数码城 　 规划、景观、配套 生活配套 跨国企业（大平面）/本土知名企业（较小平面） 2 上海科技绿洲 景观 建筑 产业氛围 严谨+现代/现代+田园 3 张江集电港 规划、景观、建筑 建筑风格、产业 产业氛围 /人车分流、景观庭院、建筑气派 4 上海微电子港 建筑 内庭布局 商务氛围、交通 /建筑档次更高 5 虹桥国际商务花园 景观 建筑 产业氛围 /更低的建筑密度，更好的建筑 6 新加坡国际商务园 景观 规划、生活配套 产业氛围 　 7 上海中邦MOHO 建筑户型、企业档次 规划、景观、文化氛围营造 　 /更适合的户型 8 BDA国际企业大道 配套、户型、建筑 景观 　 /更适合的户型，更高档次的建筑 9 浙大科技园(西溪路) 环境、户型、进驻企业档次 建筑 交通条件、山景条件 硬质景观/园林景观 10 北京总部基地 建筑档次、户型、停车、交通组织 独栋概念 产业氛围 /建筑档次更高、单层平面更大、停车位更多、注意人车分流 11 上海，浦江智谷 内庭景观、户型 公共区域景观处理手法，专业化团队 景观过于空泛缺乏内容/中心景观要求大气，局部要精致和谐 单层平面过大，缺乏弹性/适宜平面 独栋外立面过于花哨/文化与稳重 12 香港科学园 　 建筑、景观、产业 服务 技术密集和劳动密集之间寻求平衡 13 张江生物医药产业基地 建筑档次 户型、设备、配置 服务体系 /建筑档次更高 14 浦东软件园 建筑档次 景观、技术服务、配套 技术服务 专业型/综合性 第五页，共二十九页。 二、经验与启发 不成功项目教训和体会 序 项目名称 不成功点？ 不成功的核心原因？ 我们应避免什么？ 1 中关村生命科学园 入驻率低，价格低 物业用途过于专一，仅针对生物，其他产业无法使用 走综合性园区路线，以弹性物业和通用物业作为核心产品，