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中山市住房租购制度改革对流动人口购房的影响 　　摘要：当前中国持续深化住房供给侧改革，以建立和完善租购并举的住房制度为发展方向，对于缓解流动人口住房问题有重要意义。文章结合中山市住房租购制度改革，运用流动人口购房的动力机制理论，深入探讨改革对流动人口购房的影响，为解决目前中山市住房租购制度改革存在的住房租赁市场仍不规范、制度改革宣传不到位、尚未形成改革合力等动力机制问题，提高流动人口在中山市的生活质量水平提供思路。 　　关键词：住房制度;流动人口;动力机制 　　一、引言 　　根据新时代社会经济发展状况，十九大报告明确提出了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”的住房制度改革新思路。我国住房制度正由注重住房市场需求侧结构调整向供给侧结构改革的转变，大力发展租赁市场、建立租购并举住房制度是我国住房制度改革的主要方向。中山市作为拥有百万流动人口的二线城市，全面贯彻党中央、国务院、省委、省政府的决策部署，学习试点城市的优秀经验，稳步推进中山市住房租购制度改革。2016年至今，中山市在前期“购租并举”和当前“租购并举”的住房制度指导下，开展了培育住房租赁经营机构、组建专业化房屋租赁平台、加快发展住房租赁市场等改革行动，而如何发挥住房租购制度改革对流动人口购房的影响，增加其租住意愿，促进中山市房地产市场健康稳定发展、提高政策有效性，使中山市人民“住有所居”仍是中山市住房制度改革需考虑的问题。本文基于动力机制理论研究中山市住房租购制度改革如何影响流动人口购房行为，发现当前改革存在的问题，为进一步推进中山市住房租购制度改革提供建议，也为缓解中国租房最为庞大群体——流动人口的住房困难提供新思路。 　　住房制度的动力机制研究近几年才逐渐成为热点，但国内还缺少针对流动人口购房的动力机制方面的研究。本文研究的流动人口购房动力机制主要基于学者胡晓明（2017）、高泳（2013）、郑小强（2013）分别在慈善、健身、政府职能转变等领域已构建的动力机制理论或模型，通过构建流动人口购房的动力机制作为研究影响流动人口购房动力因素之间相关性的理论工具，结合中山市住房制度改革，对拓展动力机制在流动人口住房领域的研究和推动中山市住房制度改革具有一定的现实意义。 　　二、中山市住房租购制度改革对流动人口购房影响的动力机制分析 　　中山市住房租购制度改革重视发展住房租赁市场，一定程度上体现了政府对“重购轻租”的土地财政观念的改变，对住房市场从“重购轻租”转向“租购并举”。基于流动人口购房的动力机制运行机理发现（见图1），现行的中山市住房租购制度改革主要从政治层面发力，通过政府行为及政策的导向作用，对外生动力系统中的经济层面、文化层面、社会层面产生影响，促使这些动力因素与其进行耦合，并通过文化、利益、信息三大传导媒介发挥对内生动力系统的影响，流动人口则根据其对外在环境的判断和理解，对其购房需求做出相应的调整。 　　为深入了解中山市住房租购制度改革的实际情况，通过问卷调查，收集了样本数据203份，通过文献及问卷数据得出影响中山市流动人口购房的动力传导媒介及动力因素信息。在调查中发现中山住房租购制度改革中利益、文化、信息三大传导媒介的作用力大小（见图2）：有68.57%的被调查者认可改革是通过“重塑社会对住房租购的看法”来影响其租购选择的，即作为动力媒介的之一的文化在中山市流动人口购房动力机制传导中发挥了主导作用。其次是利益，60%的被调查者认可该改革影响到其租购选择的原因之一是“改革方向与个人利益相符”。相比前两个传导媒介，“改革宣传、动员力度大”的信息仅被42.86%的被调查者认可其作用，在动力传导中的发挥的作用相较于文化、利益表现得较弱。 　　经济层面，中山市编制了市内各区域的房屋租金参考价，平衡租赁双方信息不对称导致的租赁市场价格失衡。通過搭建成国企专业化住房租赁平台和房屋租赁信息监管服务平台发展住房租赁，吸引闲置住房及房地产企业商品房用于出租，一定程度上化解房地产高库存的问题，以及通过租赁住房分散“炒房热”，降低购房热度，稳定房价，有利于消除“恐慌性购房”心理，通过利益、文化、信息三大传导媒介，将外生动力系统的变化传导给流动人口购房的内生动力系统，被流动人口感知，可避免流动人口担心未来无法在中山市拥有住房而被迫购房的现象。通过对流动人口的租购选择和其房屋租金参考价评分高低的交叉分析，发现中山市住房租购制度改革对流动人口的租购选择产生影响，相比保持购房意愿的流动人口，考虑以租代购的流动人口对房屋租金参考价有更高的评价。可见，中山市编制房屋租金参考价，住房租金的公开和透明化，可以将租金信息及时传导给流动人口，影响了部分原有购房