德成仁寿外滩项目全程营销代理竞标方案.pptVIP

德成仁寿“外滩〞工程全程营销代理竞标方案 ;;市 场 线;一、仁寿房地产市场供需情况分析;二、竞争工程界定与研究;1、美好阳光;2、名仕;项目;市 场 线;一、工程SWOT分析;2、劣势 人气缺乏——工程处于新兴城区板块，相对老城区和繁华的街道人气较缺乏，容易制约工程后期的销售。;4、威胁 政策调控---——工程最大的威胁主要来自国家对房地产行业多方面、严厉的宏观调控等政策。 客户观望——政策调控，不仅使购房者参生观望情绪，还使房地产工程的开发周期加长，相应销售周期加长，管理本钱等相应增加，回报利润率也受到一定的影响。 市场竞争——在供给大于求的市场背景下，来自工程同档次和规模相当的美好阳光和名仕的开盘销售对本工程客群的抢夺和分流。;由以下图我们可以看出，本工程的核心竞争力主要在环境、产品和品牌三个方面，文化方面也可进行挖掘和塑造，并可结合园林景观等方面进行塑造。;市 场 线;工程目标客群定位 客户来源：以家庭年收入5万元以上的中高收入家庭、机关及国有企业的高级打工者〔如高收入的公务员、教师、医生等〕、以及民营企业高收入的高级职员、个体私营老板为主要的客户来源。 年龄特征：以25—45岁为主力消费年龄段，其次为20—25岁的年轻人和45岁以上的中老年阶层； 心理特征：追求舒适、有品位的都市生活； 购置特征：住宅以一次置业为主，二次置业为辅； 产品偏好：要求建筑外观具有现代时尚的个性与风格；在套型需求上以套二和小套三为主——面积主要以80至120㎡左右的经济型的合理面积区间需求最大；套二需求为辅——面积以80-100㎡。 总价接受区间：套三主要集中在24-30万/套之间，套二为18-22万/套之间。 客群来源：客群主要来自县城及周边乡镇;市 场 线;一、本工程面临的营销课题;一、本工程面临的营销课题;二、工程营销战略;三、工程入市姿态界定;四、工程推盘策略和入市时机;五、价格策略; 2、定价方法 考虑本工程要实现快销且要追求适时高价的总体营销战略，我们建议本工程采取市场竞争导向定价法。;3、定价结果——产品基价;4、分期价格 工程分为两期推出，其均价分别为：;六、渠道策略 在营销渠道的建设上，我们为了将工程的价值传播更快、蓄积客户更快，我们将采取以“座销为主、行销为辅〞的方式。 ;七、促销策略 1、销售促进策略 A、排号期的额外优惠促销策略： 排号期交3万优惠5000元。 B、正式销售时针对不同的付款方式的优惠促进策略： 一次性付款优惠总房款的2％，分期付款和按揭付款均优惠0.5%。 C、其它购房促销活动： 针对老客户带新客户成交后，一次性奖励老客户500元和免交1年的物业管理费。 针对团购客户每位客户优惠1—3年物业管理费。 〔注：最终根据排号方案进行确定。〕 2、公关策略 根据销售节奏，利用媒体和客户口碑重点进行工程的热销报道炒作，制造工程热销局面。 3、活动促销 工程认筹、解筹； 优惠折扣活动； 重要节点，如开盘、教师节活动、中秋节、国庆节等。;八、营销代理方案;2、销售回款方案 第一阶段：准备期 工作目标：完成对竞争对手的深入研究和相关准备工作。 销售时间：自签订营销代理合同后至6月底。 其它支撑：售房部、销售物料、现场包装、户外。 第二阶段：蓄水期 销售目标：积累意向性客户至少200个 其他目标：将本工程的整体形象树立起来，使客群对本工程有一个很高价值、很高形象的预期。 销售时间：7月至9月〔开盘前〕。开盘前两个月进行蓄水。排号策略初步定为“定房不定价〞。 其它支撑：会员卡、会员申请表等、工程进度、楼书、户型单页等。;第三阶段：开盘 销售目标：完成1000万销售 其他目标：一期完成40%套数的销售 销售时间：开盘一个月内。〔开盘具体时间待定〕 其它支撑：预售证、客户积累、工程进度。 第四阶段：持续期 销售目标：一期完成80%销售 销售时间：开盘一个月后至明年年初。 其它支撑：工程进度、其它。 第五阶段：尾盘期〔二期营销准备〕 销售目标：尾盘的销售和二期的准备。 销售时间：待定 其它支撑：优惠促销政策落实等。;市 场 线;一、地盘包装;二、工程推广;三、推广费用预算 本工程的推广费用预算在工程总产值的1.5%以内。;工程全程整合营销代理合作方式及费用报价表 建议效劳方式为：工程全程营销代理 费用报价表：工程总销售额的1.6%。 成都欣瑞馨地产参谋;选择自己的生活 鞍山宏昊·城色营销推广构思方案;宏昊·城色 鞍山胜利路北段，一座鞍山市主城区有史以来最精准的生活区域，震撼的双塔建筑、个性的户型匹配、时尚定位的商业街区、完善的配套……生活在此，将满足一种隐隐的虚荣心，不高的房价，明确的客户定位，会使都市的年轻一代趋之假设鹜，是那些打心眼儿里爱家爱生活爱时尚、梦想出人头地的年轻人的理想的首次置业安家之