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一、土地增值税的主要法律规定 对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。 第三十一页，共八十四页。 （一）纳税义务人 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物 (以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人 。 第三十二页，共八十四页。 （二）征税范围 转让国有土地使用权 转让地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 注意：包括存量房地产的买卖，但不包括房地产的继承和出租。 第三十三页，共八十四页。 （三）税率 土地增值税实行四级超率累进税率 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 第三十四页，共八十四页。 级次 增值额与扣除项目金额的比例 税率（%） 速算扣除系数 1 不超过50%（含50%）的 30 0 2 超过50%-100%的 40 5 3 超过100%-200%的 50 15 4 超过200% 60 35 第三十五页，共八十四页。 二、计税依据——增值额 增值额＝应税收入－扣除项目金额 第三十六页，共八十四页。 （一）应税收入的认定 货币收入 实物收入 其他收入 第三十七页，共八十四页。 （二）扣除项目的确定 1.取得土地使用权所支付的金额 2.房地产开发成本 第三十八页，共八十四页。 （二）扣除项目的确定 3.房地产开发费用 不按实际费用进行扣除，而按实施细则的标准进行扣除 利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的； 利息支出据实扣除，但不能超过按商业银行同类、同期贷款利率计算的金额； 其他费用，按1、2之和的5％以内计算扣除。 利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊或提供金融机构证明的； 房地产开发费用1、2之和的10％以内计算扣除。 第三十九页，共八十四页。 （二）扣除项目的确定 4、旧房及建筑物的评估价格 5、与转让房地产有关的税金 6、其他扣除项目：只适用于从事房地产开发的纳税人。按1、2之和加扣20%。 第四十页，共八十四页。 （三）增值额 增值额＝应税收入－扣除项目金额 按评估价格计算征收的情况 隐瞒、虚报房地产成交价格的 提供扣除项目金额不实的 转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的 第四十一页，共八十四页。 三、应纳税额的计算 增值额的确定 适用税率的确定 应纳税额的计算 第四十二页，共八十四页。 应纳税额的计算 应纳税额＝∑ （每级距的土地增值额× 适用税率） 应纳税额＝增值额× 税率－扣除项目金额× 速算扣除系数 第四十三页，共八十四页。 例 某房地产公司转让房地产所取得的收入为620万元，其扣除项目金额为200万元。 要求：计算其应纳土地增值税的税额 第四十四页，共八十四页。 分步法 第一步，先计算增值额。 增值额=620-200=420（万元） 第二步，再计算增值额与扣除项目金额之比。 增值额与扣除项目金额之比=420÷200=210% 增值额超过扣除项目金额200%，分别适用 30%、40%、50%和60%四档税率。 第四十五页，共八十四页。 分步法（2） 第三步，分别计算各级次土地增值税税额。 (1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分，适用30%的税率。 这部分增值额=200×50%=100(万元) 这部分增值额应纳的土地增值税税额=100×30%=30(万元) (2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，适用40%的税率。 这部分增值额=200×50%=100 (万元) 应纳的土地增值税税额=100×40%=40 (万元) 第四十六页，共八十四页。 分步法（3） (3)增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，适用50%的税率。 这部分的增值额=200×100%=200(万元) 应纳土地增值税税额=200×50%=100 (万元) (4)增值额超过扣除项目金额200%的部分，适用60%的税率。 这部分的增值额=420-（200×200%）=20(万元) 应纳土地增值税税额=20×60%=12(万元) 第四步，将各级的税额相加，得出总税额。 土地增值税应纳税额=30+40+100+12=182(万元) 第四十七页，共八十四页。 速算扣除法 土地增值税税额=420×60%-200×35%=182（万元） 第四十八页，共八十四页。 结果 计