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郁南县农村信用社2005 年信贷岗位培训学习资料 郁南县农村信用社2005 年信贷岗位培训学习资料 银行抵押 中常见案例分析 银行抵押 中常见案例分析 一、抵押登记内容与抵押合同约定不一致 一、抵押登记内容与抵押合同约定不一致 在抵押贷款的实践中，有的银行很注意抵押合同的内容但是忽视了抵押登记 在抵押贷款的实践中，有的银行很注意抵押合同的内容但是忽视了抵押登记 的具体要求，以致抵押登记内容与抵押合同约定不一样。如银行与甲公司、乙公 的具体要求，以致抵押登记内容与抵押合同约定不一样。如银行与甲公司、乙公 司签订了一份抵押担保借款合同。合同约定，由银行向甲公司发放贷款若干，由 司签订了一份抵押担保借款合同。合同约定，由银行向甲公司发放贷款若干，由 乙公司以其正在建设的两幢写字楼及其所附着的地块的土地使用权为该贷款提 乙公司以其正在建设的两幢写字楼及其所附着的地块的土地使用权为该贷款提 供抵押担保。为保证抵押确实有效，银行要求乙公司办理抵押登记，并将乙公司 供抵押担保。为保证抵押确实有效，银行要求乙公司办理抵押登记，并将乙公司 写字楼及附着土地的使用权一并抵押的事项在报纸上予以公告。但事后，银行从 写字楼及附着土地的使用权一并抵押的事项在报纸上予以公告。但事后，银行从 乙公司提供的登记文件看，乙公司只将写字楼所附着的土地使用权设定抵押登 乙公司提供的登记文件看，乙公司只将写字楼所附着的土地使用权设定抵押登 记，而未将两幢写字楼办理抵押登记。此处发生了抵押登记与抵押合同的效力何 记，而未将两幢写字楼办理抵押登记。此处发生了抵押登记与抵押合同的效力何 者优先的问题。 者优先的问题。 根据《担保法》有关规定，以房屋等地上附着物或土地使用权设定抵押的， 根据《担保法》有关规定，以房屋等地上附着物或土地使用权设定抵押的， 应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。由此可见，登记是抵押合同 应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。由此可见，登记是抵押合同 的生效要件。该案中双方签订的抵押合同约定，将乙公司在建的两幢写字楼及其 的生效要件。该案中双方签订的抵押合同约定，将乙公司在建的两幢写字楼及其 所附着之土地使用权一并设定抵押。但在办理抵押登记中，两幢写字楼未被列入 所附着之土地使用权一并设定抵押。但在办理抵押登记中，两幢写字楼未被列入 抵押登记的范围。那么合同中有约定而未被登记记载的抵押物是否生效？对此最 抵押登记的范围。那么合同中有约定而未被登记记载的抵押物是否生效？对此最 高人民法院颁布的《关于适用担保法若干问题的解释》第 61 条明确规定： “抵 高人民法院颁布的《关于适用担保法若干问题的解释》第 61 条明确规定： “抵 押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致，以登记记载的内容为准”。 押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致，以登记记载的内容为准”。 鉴于此，合同项下的有关对在建的两幢写字楼的抵押，因未依法登记而不能产生 鉴于此，合同项下的有关对在建的两幢写字楼的抵押，因未依法登记而不能产生 效力，银行的合同项下拥有的抵押权存在一定问题。 效力，银行的合同项下拥有的抵押权存在一定问题。 另外，从法理来看，土地使用权与其地上附着物应同时抵押。担保法第 36 另外，从法理来看，土地使用权与其地上附着物应同时抵押。担保法第 36 条规定： “以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地 条规定： “以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地 上的房屋同时抵押。”鉴于本案的情况，依法应将该在建写字楼及其所附之土地 上的房屋同时抵押。”鉴于本案的情况，依法应将该在建写字楼及其所附之土地 使用权一并抵押。而且根据抵押合同的约定，也表露了当事人愿将土地使用权和 使用权一并抵押。而且根据抵押合同的约定，也表露了当事人愿将土地使用权和 其在建工程一并抵押的真实意愿。同时，本案中的抵押合同的内容曾在当地 日报 其在建工程一并抵押的真实意愿。同时，本案中的抵押合同的内容曾在当地 日报 上予以公告，在一定程度上起到公告的作用。据此，银行可主张登记的抵押权的 上予以公告，在一定程度上起到公告的作用。据此，银行可主张登记的抵押权的 效力应及于其地上建筑物。但该主张是否能得到法院的支持，有待法院对上述事 效力应及于其地上建筑物。但该主张是否能得到法院的支持，有待法院对上述事 实及相关证据的