龙光·容桂项目前期定位.ppt

【 典型项目：保利】 保利容桂产品定位受发展商品牌的影响，其定位为容桂市场领导者，预计多采用强势营销的方式建立市场地位； 产品类型 面积（m2） 套数 套数比 2房 85 460 24% 3房 105-125 484 25% 4房 140-200 656 34% 公寓 45-65 340 17% 统计 95-245 1940 100% 其2房产品多处于价值不高的区域； 3房产品基本满足使用需求； 主要瞄准容桂市场中高端客户； 第四十九页，共九十五页。 当前洋房产品居家型居多，未来的大户型产品供应项目受到地块容积率指标的制约，产品创新较难实现； 项目 占地面积（万平米） 建筑面积（平米） 容积率 地段 美的容桂 38 60 1.6 容奇大道东 凯蓝地块 10 30 3.5 文海路 东逸湾1~6期 61 38 0.6 容桂小黄埔 编号 项目名称 占地面积（万平米） 建筑面积（平米） 容积率 1 信德上城 2.6 10.4 4 2 新幸福家园 0.67 3 4.5 3 佛罗伦斯 6 13 2.15 4 活力盈居 1.5 7 4.5 5 保利地块 5 22 4.5 6 华夏新城二期 4 18 4.5 7 振宇容桂 2.2 12 4.5 总计 约32 约85.4 能有条件做大户型创新的地块： 容桂区域未来供应的项目地块指标： 第五十页，共九十五页。 [四大机会点] 机会点一：新城区城市价值的形成及扩延，利于一江两岸构筑顺德CBD核心区； 机会点二：未来的容桂市场与大良市场的价格拉差增大为容桂客户的回流及牵引跨区置业带来机遇； 机会点三：容桂人口基数及人口结构的变化将为容桂房地产市场带来强大的支撑； 机会点四：市场大户型产品创新不足，为激发市场潜在需求提供机会点； 第五十一页，共九十五页。 高层产品户型定位： 产品 户型面积 面积比例 产品价值点 定位策略 竞争策略 四房以上产品 180~220 25%~30% 产品创新+ 江景资源 以资源吸引，成为替代别墅产品的新兴产品 以大比例附加值提升产品舒适性，使之能成为类别墅产品的替代 三房产品 100~140 55~60% 附加值+社区+形象 以独特的滨江生活吸引高知“新顺德人”及本地换房客 突出产品舒适度，达到人有我优，充分发挥社区居住价值 二房 65~75 10%~15% 价格+成熟社区 就近吸引工业园区的中低端客户群体 赠送空中花园，二房变三房 第五十二页，共九十五页。 客户 定位 四房以上产品，以容桂本地高端置业人群为目标客户群，处于事业上升期的企业主及有本地情节居于自建别墅的客户； 区域 项 目 主力客户特征 新城区 新城湾畔 区域：大良客户为主;周边镇区客户，尤以容桂客户为最; 阶层：高端客户，有很强的经济实力。 职业：私营企业主、企业高层 置业次数：多次置业 嘉信三期 区域：大良本地居民，外来“新顺德人” 阶层：中高端客户，经济实力强。 职业：企业中高层、公务员、白领 置业次数：二次置业、初次置业 纯水岸 区域：容桂客户占到70%、大良中端 客户阶层：中端客户，经济实力一般。 职业：小企业高层、企业白领 置业次数：二次置业 大良东区 海悦新城 区域：大良本地居民 阶层：中端客户，经济实力略强 职业：企业白领、公务员 置业次数：首次置业 君御花园 区域：大良本地居民 阶层：中高端客户，经济实力强 职业：中小企业主、金领、公务员 置业次数：二次置业 明日华府 区域：大良本地客户为主，二期外来置业者比例有所提升； 阶层：中高端客户。 职业：企业中层、公务员，部分投资客 置业次数：二次置业、初次置业 第五十三页，共九十五页。 项目户型定位建议：产品创新最大化兑现区域城市价值 1、高层大户型面积定位：180 -220平米（建筑面积） 原因1：有足够的卖点支撑其替换自建别墅 原因2：大良/容桂客户深访结果 原因3：差异化当前成熟城区的主流面积（140-180） 参照顺德高层豪宅主流面积区域 近期顺德高层豪宅参照：红色代表主力户型 区域 项目 户型主流面积 容桂 华夏新城 4房130-165 保利 4房140-160 佛罗伦斯 4房120-130 顺德新城区 保利嘉信城市花园 4房150-170/5房180/跃式200-220 万科新城湾畔 3房100/4房154-174/复式165-290 纯水岸 4房139-160/顶复260-280平米 数据显示：以户内面积值标注 第五十四页，共九十五页。 当前顺德高层产品：创新性产品在市场上出现，而且受到欢迎，户型舒适度仍有很大提升空间 南北通透，通风效果较差 过长的廊的设计，加大了对空间的浪费； 动静不分，干湿不分，扰乱日常生活； 主客不分，私密性较差； 阳台的设计尺度过小，不实用。 东逸湾 户型方