第10章房地产企业税收筹.pptVIP

房地产企业税收筹划 湖南工业大学财经学院 李 晖 第一页，共三十七页。 一、房地产开发企业涉及的主要税种 企业所得税 土地增值税 营业税 印花税 城镇土地使用税 耕地占用税 湖南工业大学财经学院 李 晖 第二页，共三十七页。 1、房地产企业在设立环节上的税务筹划 2、房地产企业筹资环节的税务筹划 3、房地产企业开发建设环节的税务筹划 4、房地产企业销售环节的税收筹划。 二、房产企业不同阶段的税务筹划 湖南工业大学财经学院 李 晖 第三页，共三十七页。 （一）房产企业在设立阶段的税务筹划 1、有限公司和合伙企业的选择 2、法人股东和自然股东的选择 3、总分公司和母子公司的选择 4、项目公司和公司项目部的选择 5、内资公司和外资公司的选择 湖南工业大学财经学院 李 晖 第四页，共三十七页。 1、有限公司和合伙企业的选择 有限公司包括有限责任公司和股份有限公司，以其出资额为限承担有限责任；合伙企业包括合伙企业和个人独资企业，对企业债务承担无限责任。 合伙公司于有限公司相比最大的优势在于不需要缴纳企业所得税，而只需承担个人所得税就可以了。有限公司除了要缴纳企业所得税外，在分配利润的时候还可能要缴纳个人所得税。 湖南工业大学财经学院 李 晖 第五页，共三十七页。 案例：假设应纳税所得额为1000万元， 有限公司（非上市）： 企业所得税=1000×25%=250（万元） 个人所得税=（1000-250）×20%=150（万元） 总体税负=250+150=400（万元） 合伙企业： 个人所得税=1000×35%-0.675=349.625（万元） 税负比较：有限公司比合伙公司税后净利少 400-349.625=50.375（万元） 湖南工业大学财经学院 李 晖 第六页，共三十七页。 注意： 本案例中没有考虑调增合伙企业股东发给自己的工资，合伙企业所应纳个人所得税应略微的大于349.625小于400万元。总之，注册合伙企业相对于对于有限公司是有节税效应的。 但是除去个人所得税在税收的优势外，也需要考虑其不利的一面——合伙公司是一个无限责任公司，股东承担无限责任。 一般情况下，股东们原意选择设立有限公司，但是在楼市牛市的时候，是可以考虑为一个项目注册一个合伙企业，因为在牛市的时候基本上没有什么风险，节税收益将大于承担无限责任所带来的机会成本。而在熊市的时候应该相反。 湖南工业大学财经学院 李 晖 第七页，共三十七页。 2、法人股东与自然人股东的选择 房地产开发企业向股东分配税后利润时： 个人股东需要交纳20%的个人所得税； 法人股东不需要缴纳个人所得税，只有法人股东向其自然人股东分配利润时，才需要缴纳20%的个人所得税。 利用法人股东身份可以无限期（极端情况只要法人股东不向其自然人股东分配）延缓缴纳个人所得税的时间，从而获得税款的时间价值 湖南工业大学财经学院 李 晖 第八页，共三十七页。 3、总分公司和母子公司的选择 总分公司是同一法律主体，有可能将税款统一汇总在总公司所在地缴纳，可以相互弥补亏损。 母子公司是两个法律主体，各自在所在地缴纳税款。 高税区与低税区的存在，企业如何选择？ （1）总机构设在低税区，分支机构设在高税区，应选择“总分公司”的组合形式，可以将高税区的利润汇总到到低税区缴纳。 （2）总机构设在高税区，分支机构设在低税区，应选择“母子公司”的组合形式，避免将低税区的利润汇总到高税区缴纳。 湖南工业大学财经学院 李 晖 第九页，共三十七页。 亏损与盈利情况的存在，企业如何选择？ （1）总机构盈利，分支机构亏损，选择总分公司，可以将分支机构的亏损弥补总机构的盈利。 （2）总机构亏损，分支机构盈利，选择母子公司； （3）总机构盈利，分支机构有盈有亏，可与其中亏损的组成总分公司，与盈利的组成母子公司。 湖南工业大学财经学院 李 晖 第十页，共三十七页。 4、项目公司和公司项目部的选择 项目公司单独核算，项目公司的盈亏不能和母公司的盈亏进行相互弥补，项目公司与母公司使用各自的所得税税率，如果项目公司适用税率低于母公司，将来项目公司分会的利润将补缴差额所得税。项目公司获得所得税时间价值。 公司项目部盈亏与公司可以相互弥补，税率适用母公司税率，不能享受差额税率获取的税收时间价值。另外一方面，项目公司的经营和税收风险与母公司相连。 湖南工业大学财经学院 李 晖 第十一页，共三十七页。 筹划：如果项目所在地所得税税率低于母公司所在地税率，成立项目公司，如果两地税率相同或者项目所在地所得税税率高于母公司所在地税率，成立公司项目部税收上更为有利。 成立公司项目部在审批上比较困