上海松江漕河泾商业街区项目策划案.ppt

5F影音/休闲 重点商业研习——亚繁·亚乐城 第二十九页，共七十五页。 -1— -2F超市/停车场 重点商业研习——亚繁·亚乐城 第三十页，共七十五页。 亚乐城采取只租不售的策略，对入驻企业的要求较高，入驻的商业必须具有一定的品牌知名度 第三十一页，共七十五页。 周边分布大量小区，人口分布比较集中，有较为强劲的消费力； 莘松路商业街是周边最繁华的一条商业街，从西往东，逐渐繁荣，且 租金也逐渐上升； 目前区域内主要商业体有绿地金御广场、新闵生活广场、巴比伦生活 广场、亚乐城等； 绿地金御广场和亚乐城位置优越，且规划科学、产品合理，成为区域 极具影响力的商业综合体； 区域内商业趋于饱和，且业态丰富，生活配套、餐饮、休闲娱乐、建 材家居、花鸟古玩等一应俱全。 片区调研总结 第三十二页，共七十五页。 本案地处亚洲最大的别墅区之一——莘闵别 墅区，地处西南，远离市中心，著名高档社 区林立，只是不便于外出消费购物。 区内消费者层次和购买力丝毫不亚于古北消 费，区域内主要商业为绿地金御广场、亚 繁亚乐城（在建）等较为高档消费场所。 核心商圈12万人口 消费观念成熟理性 购买力强，追求消费品质 与档次。 项目分析 第三十三页，共七十五页。 项目为漕河泾开发区松江高科技园配套商业，位于园区最东面，与大型居住小区群一路之隔，整体商业沿城市主干道莘砖公路分布，商业总体量约2万方，为集中型商业，便于产品规划 项目分析 第三十四页，共七十五页。 商业体北面为产业园区，项目与产业园区无缝对接 项目东面为沪昆高速，沪昆高速将本项目和亚洲最大别墅区分割开来。 项目西面为景观河，正在建桥，建好后的桥将西部产业园的人流源源不断导向本项目 项目南面正对面目前还是一片荒芜，而在西南侧则是规划996户的高档别墅群，同时规划有英伦风格商业街！ 项目分析 第三十五页，共七十五页。 英郡雷丁商业街分析 商业空置率达50% 在所进驻的商家中，餐饮所占比例达65% 商业街以2层为主，局部3层 项目1-2层租金约为2-2.5元/平米/天 1-3层租金约为1.5-1.8元/平米/天 项目分析 英郡雷丁 第三十六页，共七十五页。 优势（STRENGTH） 背靠漕河泾松江高科技园区，有一定的人气支撑； 产品布局优于对面的英郡雷丁商业街； 西侧景观河增加项目附加值； 只租不售，便于统一招商 劣势（WEEKNESS） 高架桥将东部大量人流与项目阻隔开，不利于人流导入； 项目体量不是很大，不能很好地形成规模效应； 周边商业氛围不是很浓，不利于本项目的市场培育。 机会（OPPORTUNITY） 高科技园规划体量大，进驻企业多，便于本项目未来的发展； 临近密集的住宅小区群； 威胁（THREATEN） 亚乐城科学前瞻的规划对本项产生较大的负面影响； 英郡雷丁的大比例餐饮，将有效分流消费群体。 项目SWOT分析 项目分析 第三十七页，共七十五页。 项目定位 2 定位方向 产品建议 业态规划 第三十八页，共七十五页。 适合做集中商业的业态类型： 专业市场 小商品 美食休闲 购物中心 定位方向 第三十九页，共七十五页。 定位方向 第四十页，共七十五页。 排除法确定项目 可行性定位方向 美食休闲综合体 （酒店、餐饮、休闲、娱乐） 小商品精品馆 （小商品批零为主，生活配套为辅） 定位方向 第四十一页，共七十五页。 地块定位研究方向：美食休闲综合体 地块开发规划方向讨论 英郡雷丁商业街，十多家餐饮店，包括一家中式主力店 四楼大型美食广场，对入驻商家品牌要求较高、影院、KTV一应俱全 主力餐饮店、休闲娱乐 主力餐饮店、休闲娱乐 沿街配套餐饮 周边有大量的餐饮、娱乐休闲生活设施，且位置明显优于本项目，本项目在规模优势、地理位置上明显处于弱势，不利于正面竞争 美食广场，五星级酒店，包括多家品牌餐饮，消费层次较高，影院、娱乐一应俱全 定位方向 第四十二页，共七十五页。 招商的难度较高 消费可持续性较低 主要消费群体集中在项目以东，以休闲消费为主，绿地金御广场、亚乐城将成为他们理想消费场所。 餐饮、休闲等业态与周边大型综合体高度重合，且项目对面已经有多家餐饮店，运营一般 本项目不适宜 美食休闲广场 定位方向 第四十三页，共七十五页。 上海九洲小商品市场 车墩小商品市场 洞泾小商品市场 长桥街小商品市场 砖桥贸易城小商品市场 九洲小商品街 亚洲最大 别墅群 本项目 松江目前小商品市场发展较为繁荣，但是地处松闵交界处的漕河泾开发区域却存在巨大的市场空白，这为本项目的定位提供了强力的支撑。 定位方向 地块开发规划方向讨论 第四十四页，共七十五页。 地块定位研究方向：小商品精品馆 地块开发规划方向讨论 本案 周边五十