收益性物业价值评估.pptVIP

(二)物业价格构成(七项) 1.土地取得成本 2.开发成本 3.管理费用 4.投资利息 5.销售费用 6.销售税费 7.开发利润 (三)成本法的基本公式 物业价格 = 重新购建价格 - 折旧 (模拟开发商) (四)物业的重新购建价格 (五)建筑物的折旧 (物质折旧、功能折旧、经济折旧) 第二十八页，共三十七页。 三、收益法 （通过租金获取收益） （一）收益法概述 1、概念：又称收益资本化法或收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值方法 2、收益法适用对象：有收益或有潜在收益的物业 （二）报酬资本化法（收益法）的主要计算公式 P= P.48 第二十九页，共三十七页。 （三）物业净收益的求取 （四）报酬率的求取 ----即折现率，是与利率、内部收益率同类性质的比率 ----求取的方法有累加法和市场提取法，累加法的公式： 报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠 国 债 专业服务 变现程度 减税政策 （五）直接资本化法 （国外用得比较多） 第三十页，共三十七页。 单选—在采取收益法评估物业价值时，报酬率（折现率）是指（ )。  A 社会一般的收益率 B 收益法中的资本化率 C 投资者要求的满意收益率 D 投资者要求的最低收益率 第三十一页，共三十七页。 综合单选—一幢出租写字楼，土地总面积6500平方米，总建筑面积40000平方米，租金平均每月每平方米10元，可出租面积率为50%，空置率为10%，运营费用为30%，则年有效毛收入、年净运营收益分别是（ )。  A 216万元，151.2万元 B 240万元，168万元 C 432万元，302.4万元 D 240万元，151.2万元 第三十二页，共三十七页。 年潜在毛收入=总建筑面积*可出租面积率*月租金*12=240万元年有效毛收入=年潜在毛收入*（1-空置率）=216万元年净运营收益=年潜在毛收入* （1-运营费用率）=151.2万元 A 216万元，151.2万元 B 240万元，168万元 C 432万元，302.4万元 D 240万元，151.2万元 第三十三页，共三十七页。 The End 谢谢大家 第三十四页，共三十七页。 7.房地产市场有哪些特性？ 8.房地产市场的功能表现在哪些方面? 9.房地产市场为什么需要政府干预? 10.政府干预房地产市场的手段有哪些?为什么这些手段能够发挥对市场的调控作用？ 11.房地产市场分析的作用有哪些? 12.如何确定市场区域? 第五章 复习思考题 第三十五页，共三十七页。 13. 包括哪三个方面? 14.房地产市场分供求分析的内容有哪些? 15.物业经营管理计划的概念是什么?有哪些作用? 16.编制物业管理计划的基础工作有哪些方面? 17.物业管理计划的主要内容包括哪些方面? 18.年度运营预算、资本支出预算、长期预算各自的特点是什么?其作用有何不同？ 第五章 复习思考题 第三十六页，共三十七页。 内容总结 第四章 收益性物业价值评估。和平地获得他人的物业所必须付出的代价----货币。５、容易受交易者的个别因素的影响。1、卖价—站在卖方的角度，出售物业时所愿意接受的价格。2、买价--站在买方的角度，出售物业时所愿意支付的价格。----指一宗或某一区域范围内的物业整体的价格。----土地单价是指单位土地面积的土地价格。----土地与建筑合在一起的物业单价是指单位建筑面积的价格。成交价的平均价格一般反映所售商品房的总体价格水平。评估价----是对拟拍卖的物业公开市场价值进行测算和判定的结果。2、成本法的适用对象 (无收益且很少发生交易的物业估价)。----求取的方法有累加法和市场提取法，累加法的公式：。其作用有何不同 第三十七页，共三十七页。 第四章 收益性物业价值评估 版权所有：江西行政学院职培中心 江西行政学院职培中心 第四章 收益性物业价值评估 版权所有：江西行政学院职培中心 第四章 收益性物业价值评估 版权所有：江西行政学院职培中心 第一页，共三十七页。 第四章 收益性物业价值评估 版权所有：