土地一级开发模式-老版本PPT课件.pptx

;目录;“开发商独立”开发模式：通过招拍挂政府拍出土地，由开发商全部获得土地，进行开发土地的一级开发和运营。其实质是政府“零地价”出让生地。开发商的土地运营模式有可包括独自开发、合作开发、招商引资开发;案例：扬州首开蒋王中心区项目;整体采用“拆迁一块，支付一块，开发一块”的方式，进行“化整为零”式支付，降低首付款额度； 具体实施滚动开发过程中，利用前一项目的回笼资金支付后一项目的首付款，“以小博大”，盘活整个项目用地。;“两分两换”土地开发模式：是???宅基地和承包地分开、搬迁与土地流转分开，在依法、自愿的基础上，以宅基地置换城镇房产、以土地承包经营权置换社会保障。主要针对集体所有性质的土地，实质是农地整理，对农村土地进行综合整治、调整改造，提高土地利用率，改善生产、生活条件和生态环境的过程。;案例：嘉兴七星镇新市镇开发模式（仍在实践过程中）;案例：嘉兴七星镇新市镇开发模式（仍在实践过程中）;案例：嘉兴七星镇新市镇开发模式（仍在实践过程中）;政府+开发商合作开发模式: 通常是1级开发中最核心的一种模式，一级开发商承担全部包括道路、电、公园等基础设施建设，即由一级开发商建立初期规划，开发成熟后再由政府挂牌上市出让。开发完成后，所有基础设施归政府所有，企业获得回报的方式包括“固定回报+土地增值溢价分成（溢价比例视谈判能力）”，同时企业拥有土地规划权。;模式三：政府+开发商合作开发模式;案例：上海城投新江湾城项目;开发模式：上海城投采用规划先行、系统开发、熟地投放的开发模式，即为“五统一”原则，统一规划、统一配套、统一招商、统一管理、统一推广。 新江湾城总体规划共分为江湾天地、复旦江湾新校区、新江湾城公园、自然花园、都市村庄、知识商务中心六大板块 整体城区将兴建低层独幢住宅、低层联立住宅、多层住宅和小高层住宅，按不同类型由低到高、从两侧向中间依次分布。 同时严格控制住宅规模，规划毛密度为0.6，居住用地平均容积率为1.0，综合绿化率达50％以上，总人口约6万人。 建成后的新江湾城将是一个以中、高档住宅为主的知识型、生态型的大型花园城区。;案例：上海城投新江湾城项目;;嘉定新城土地一级开发商嘉定新城发展有限公司负责嘉定新城部分基础设施、景观绿化等公建配套建设，其他配套设施由二级开发商进行开发。 保利佳于2010年1月6日拍得的嘉定新城C8-1、C8-2、C11-1、D10-2、D10-15五幅地块中，D10-15地块实际上既是政府打包的公建配套项目。 五幅地块总面积151649.1平方米，按照7.2792亿元的起拍价计算，楼板价不过2188元/平米左右。 五地块土地用途较为复杂，其原来是商住办综合用地，目前已经调整为商住办、文化娱乐，C8-1、C8-2均为住宅用地，容积率不大于1.8；C11-1商业、办公、住宅混合用地，容积率为2.0，其中，核定商办建筑面积在核定总建筑面积的20%－50%之间，商业建筑面积不少于商办建筑面积的10%；D10-2为商业办公、文化娱乐用地，核定建筑面积为10.18万平方米，并要求商业宾馆建筑面积不少于5%；而D10-15为文化娱乐用地，核定建筑面积为5万平方米。;;;案例：乐购北京姚家园项目;案例：乐购北京姚家园项目;政府;案例：真如长实项目;A3－A6地块的规划建筑总用地面积约19.7公顷，而地上和地下总建筑面积合计达114万平方米。 当中包括14.4万平方米住宅、22.3万平方米公寓式办公楼、24万平方米甲级办公楼、21.4万平方米商业、两栋星级酒店、会所和停车库配套及大量公共绿化建设。 其中位于A5地块的300米超高层办公楼将成为上海浦西地区的地标性建筑;谢谢