物流仓储行业专题分析报告：结构性变革引领产业投资新机遇.pdf

结构性变革引领产业投资新机遇 物流仓储行业专题报告 ｜2022.10.27 中信证券研究部 核心观点 物流地产行业正在经历供需结构性调整，行业发展空间仍然存在，我们看好落 位于核心区域、经济活动发达、存在刚性仓储需求区域的优质高标仓物流资产 的发展前景及头部平台的竞争优势。 ▍供给侧结构性缺口持续存在。当前我国存量高标仓占总物流仓储设施的比重仅 8%，长期视角下我国高标仓市场发展空间充足。现代化高标仓（含冷库仓）建 设规划要求高，存量低标资产改扩建难度大、成本高。而近年来部分区域物流仓 储供地相较以往大幅提升，客观上造成了不同区域间供给量的结构性差异，对底 层资产运营造成了一定冲击，而高线发达城市供地依然稀缺，租金基础也相对更 高。 ▍物流仓储下游需求依然稳固。电商物流行业发展空间仍然稳定，根据我们测算， 动态来看，电商物流租户对高标仓的租赁需求缺口持续存在，且下游其他各类租 户预计也将继续贡献需求增量。冷库用仓供不应求，在生鲜电商市场高速成长、 存量供给稀缺的背景下，需求成长动能充足。 ▍竞争结构变化中凸显成长机遇。我国物流地产行业竞争日益多元化，除早期依 托境外募资进行提前布局的专业型物流地产服务商外，我们预计电商物流企业在 未来市场中也将占据一定的市场份额。当前已经具备一定规模的头部物流地产企 业，基于网络效应和募资优势，有望进一步强化先发竞争优势。在美国加息背景 下，境外资金募集受到一定阻力，但同时我国 REITs 市场方兴未艾，为物流仓 储行业提供了新的发展空间。 ▍风险因素：部分区域结构性超量供应影响市场净吸纳量，物流仓储设施短期内经 营指标受到负面冲击的风险。点状疫情影响下部分租户业务承压，续租意愿不强、 租金提价不及预期的风险。 ▍看好核心资产和头部平台优势。物流地产行业正在经历供需结构性调整，行业 发展空间仍然存在，我们看好落位于核心区域、经济活动发达、存在刚性仓储需 求区域的优质高标仓物流资产的发展前景，及头部平台的竞争优势。在物流地产 行业结构变革过程中，普洛斯、东久新宜、万纬、ESR 等位于行业竞争领先位 置的专业化平台公司在一二级市场均有丰富投资机遇。底层资产优质、供给稀缺 的物流仓储 REITs 也具备配置价值。二级市场投资标的中，我们看好区位优势 明显、具备专业化平台运营能力的普洛斯REIT ；建议关注万纬物流的发展潜力； 我们也推荐兼具规模和专业性优势的ESR 集团。 房地产和物业服务行业 评级 强于大市（维持） 证券研究报告 目录 物流仓储资产的两大供给缺口 5 专业门槛加持，改造困难所带来的品类结构性缺口 5 产业发展变局和不平衡的区域政策 7 从绝对稀缺到差别发展 9 需求侧稳定发展，空间稳定 12 电商物流助推行业成长，长期发展空间稳定 12 冷库市场方兴未艾，行业发展动能充足 13 竞争结构变局中，寻找成长机会 1