长沙长房白沙湾项目整合营销推广策略的提案.pptVIP

长沙长房白沙湾项目整合营销推广策略的提案 60年前，中国人民解放军，从浏阳河东屯渡位置登岸，解放长沙。 今天，长房白沙湾，以两河一湾双公园的河湾美景，泊长沙于湾。 我们要完成的， 不仅仅是长房 白沙湾的销售！ 我们要立足的， 也不仅仅是长房 白沙湾这一个项目！ 我们必须， 立足于一个远见发展商“开疆拓业”所应有的品牌高度 去考虑其形象的建立及长足的发展 我们的目标， 一是打造长沙最具特色的湾区物业！ 二是打造长房集团继星城世家之后 又一座形象口碑现场具佳的高档社区！ 三是打造一个叫好更叫座的明星楼盘！ 泊湾计划7部曲 市场及区域分析 望湾 目标客群分析 居湾 项目SWOT分析 看湾 产品及形象定位 定湾 整合推广规划 赏湾 促销及公关活动 泊湾 媒介整合规划 揽湾 市场及区域分析 望湾 市场日趋成熟，未来竞争越来越激烈 2009年9月以来长沙楼市情况 9月、成交均价为4296元/平米，环比增长2.73%，长沙房价在过去五个月内保持平稳的增长势头，且增幅有加大趋势。 市场成交均价保持稳步上涨 连续3个月份出现下降的成交量在九月出现增长，成交量达到118.42万平米，环比上20.31%，接近本年度单月成交量最高值，市场需求在本月得到了充分的释放，各新加推楼盘均取得不错的效果，不少楼盘开盘加推期间即取得了50%以上的销售率，新加推产品得到了快速消化。 成交量出现增长 从去化情况看，新开盘项目整体去化率为49.05%，新开盘项目在开盘期间即取得消化近半的效果，去化情况较好。分产品类型来看，一房产品去化率最高，开盘期间去化率达到70.07%，这与本月新增的两个小户型项目位置较好有关，也预示着长沙投资型置业需求正在升温；其次是二房、三房，去化率都在40%以上，表明自住型客户需求依然旺盛，市场需求量仍然较大；而四房、五房由于面积较大，总价较高，去化率相对较低，区化速度较慢。 实用型户型 去化率最大 09年连续多个月份的高位成交，市场存量得到了有效消化，市场进入以消化新加推量为主时期，各开发商销售压力有所减轻，提价信心逐渐增大， 开发商提价信心逐渐增大 开发投资开始回暖 9月份房地产开发投资增速仍为负值，为-1%，但负值正在缩小，开发投资正在回暖。09年市场连续多个月份保持高位成交，市场存量得到有效消化，开发商对未来市场的预期从谨慎向乐观逐渐转变，投资积极性逐渐提高。随着市场的持续走强，预计下半年投资同比将会转为正增长。 面对持续热销的市场，各开发商加快了开工步伐，未来市场供应量将会进一步加大，市场供应将会更加充足，而市场需求在经过09年的充分释放后是否会保持现有水平，不确定性越来越大，市场可能会再次面临考验。 但未来竞争愈来愈激烈 达观观点 在上半年市场供不应求、市场存量快速消化的局面下，部分开发商加快了项目开发节奏， 加之“金九银十”传统销售旺季的到来， 预计未来一年内市场新增上市量将大幅增加， 市场竞争将趋于激烈。 区域分析 浏阳河畔景观资源丰富，但是区域配套较为缺乏， 楼盘档次不高。 随着区域路网的拉通，浏阳风光带、奎塘河风光带的建设 景鹏、双水湾等项目的开发， 浏阳河流域将成为2010年的置业热点。 风尚国际 核心优势：欧洲主题社区+实惠价格 开 发 商：（中外合资）湖南生辉置业有限公司 物业：世嘉物业公司 项目地址：芙蓉区人民东路199号 价格：起价3215元/㎡ 均价4200元/㎡ 最高价4800元/㎡ 物业类别：住宅、普通住宅 建筑类型：高层 环线位置：二环以内 所属商圈：尚东片区 开盘时间：2009年4月18日 交房时间：2010年6月30日 总建筑面积：221627.4㎡ 总占地面积：62700㎡ 绿 化 率：40% 容 积 率：2.7 最新动态：已销售2/3以上，现有房源一、二、三、四房。其中三房有两种面积区间，130㎡，145㎡ 1.4.1 在售楼盘分析 1.4 区域竞争市场分析 锦湘·国际星城 核心优势：名校教育+大规模社区+实惠价格 开 发 商：湖南美联置业 物 业：中信美联物业 项目地址：芙蓉区火星大道东侧（芙蓉区政府南800米） 价格：均价3900--4300元/㎡ 物业类别：住宅、普通住宅 建筑类型：小高层 多层 环线位置：二环以内 所属商圈：尚东片区 交房时间：2010年1月30日 总建筑面积：80万平方米 总占地面积：379620平方米 绿 化 率：41.6% 容 积 率：2.19